舉重若輕

文章原載《信報》2017年7月3日

撰文: 劉振江 仲量聯行國際董事

如何令房屋問題不再那麼沉重，是新一屆政府施政重要的一環。上任行政長官梁振英先生一再表明房屋政策是其政府施政的「重中之重」，也是相關部門需要優先處理的工作。房屋土地供應在政府的努力下明顯增加，而新建住房供應量亦漸漸趨升，但市民仍覺得房屋問題沉重，當中包括住宅樓價及租金仍持續攀升，令享用樓房的成本非常高，而二手市場交投大幅萎縮，以及微型新單位湧現，令換樓改善環境更形困難。近期政府招標出售的住宅土地價格顯著上升，亦預示未來樓價會更高。

順利施政有賴市民認同政府政策。土地供應策略以及樓市需求調控措施，是政府應對房屋問題的兩大重點。樓房短缺是不爭事實，增加土地及房屋供應是王道的解決辦法，但用以調控需求的多項印花稅卻扭曲了樓市，令需求得不到滿足。市場現時的發展趨勢，未獲滿足的不同訴求值得深入調查及分析，以作為調整政策的基礎，滿足市民所需。

政府表明有信心持續增加發展土地供應，並積極推動不同研究及實際項目；在其他因素不變的情況下，理論上新增供應將壓抑土地價格，但土地市場近期清楚顯示房屋地價上升，反映發展商預期樓價仍要向上。發展商尋求對其最佳的發展模式以求賺取利潤，以往一般針對換樓需求，傾向興建面積較大以及房數較多的單位。現時香港的房屋市場不但有甚多小型單位，近期在建的私人房屋發展項目更出現大量微型單位，一反以往做法，隨即惹來眾多批評。這兩項發展趨勢不容忽視，顯示政府在依賴土地供應作為解決問題手段的同時，更要檢視整個市場運作的現況，尋求優化方案。

樓換樓需求是以往樓市交投的主力，但現時二手樓宇市場交投大幅萎縮，顯示眾多樓換樓需求得不到滿足；當眾多家庭要留在現有單位，以往藉搬遷單位而進行的裝修及提升家居環境的工程便難以進行，多種相關經濟活動明顯受打擊，當中包括二手物業代理、家居裝修及搬遷等行業。不同印花稅已明顯扭曲地產市場運作，更產生一手市場領導房價的後果。

未來土地供應要依賴政府的執行能力，包括改劃土地及有關研究（填海、新界棕地、農業優先區及香港房屋協會應邀研究的郊野公園邊陲土地，另有意見要求政府研究搬遷貨櫃碼頭、填平水塘等作住宅發展之用），適度放寬發展密度。對政府執行能力的重要考驗亦將在短期內發生，多個新發展區的開展工作皆牽涉大規模收回私人土地，有關賠償及安置問題突出，而相關基礎建設、支出及效益考慮等預期，皆會引來社會關注。

多項印花稅長時間實施，加重物業市場的運作成本，更令樓房的流轉大幅減縮。市民本會根據自身條件尋求滿足其居住及投資需要的最佳方案，但現時可供其選擇的市場空間，卻因需求管理措施而大幅收窄。若樓房交易成本得以減輕，自當令房屋資源有效流通及運用，以滿足市民所需。當市場回復昔日交投活力，將有助重燃樓換樓的希望。期望今屆行政長官及政府官員處事能舉重若輕，帶領香港創造更美好的未來。