黃友嘉：建立長遠土地儲備 作新市鎮發展

撰文：黃友嘉 香港中華廠商聯合會永遠名譽會長

回顧過去數十載，香港移山填海，大興土木，發展了多個新市鎮以滿足市民的住屋需要，提升居民的生活質素。在六十年代，香港便開始發展荃灣、沙田及屯門等新市鎮；七十年代發展大埔、粉嶺╱上水及元朗；八十年代則有天水圍和將軍澳。可是，自九十年代至今，香港只發展了一個新市鎮，即是東涌。而且，相較於發展成熟的沙田容納了近六十六萬人口，東涌的規模是最小的，只居住了十萬人左右；而在東涌新市鎮之後，本港幾乎所有的土地發展項目都屬零散式的小型發展。

新市鎮對滿足市民住屋需求的重要性毋庸置疑。事實上，九個新市鎮總共居住了逾三百三十萬人，佔全港人口超過四成五。然而，展望未來，香港的下一個具規模的新市鎮──洪水橋新發展區，最快要到二○二三年才能落成，現時有殷切居住需要的市民還需要等一段長時間─這還是假設洪水橋新發展區不會受到其他因素導致延誤。

新市鎮發展停滯不前

香港新市鎮的發展在近年停滯不前，正正點出物業市場與其他市場不同的地方。有很多服務和產品，面對突如其來的需求增加或減少，可以通過調整薪金和工作時數等，適時改變產量應付市場變化。例如工場焗麵包，今天生產比目標少五百個，明天隨時可以加班追回產量，甚至多生產一千個都不是問題─但物業市場卻並非如此。

香港的樓價由一九九○年代中期開始急升，期間政府大力造地，增加房屋供應，以求控制樓價升幅。直至一九九七/九八年遇上亞洲金融風暴，樓市泡沫爆破，一九九七至二○○三年間，本港樓市大跌，由高峰下跌六成。可是，政府催谷私樓供應量的措施，卻在這幾年持續見效，令期間私樓供應一直高企，變相加速樓價下跌。面對樓市暴跌，「負資產」湧現，政府為「托市」而減少造地、停建居屋、引入勾地表等。同樣地，這些措施的效果，要在四、五年後才出現，私樓落成量到二○○五年才開始明顯回落，其後亦一直在低位徘徊。結果樓價在二○○九年起上升，到二○一四年已升了一倍有多。

房屋政策落後市場變化

故此，政府的房屋政策及反應每每落後於市場變化，因而加劇樓價的波幅。須知道對一個普通家庭而言，一生人價值最高的資產很多時都是自己的物業。樓價波幅過高，產生的「財富效應」就會相當巨大，就像一九九七至二○○三年香港經歷長期衰退，家庭和企業都因為資產價值一夜間大跌，資不抵債之下只能緊縮消費和投資，令經濟雪上加霜。

若我們事後孔明地想，如果當時政府沒有因為樓市大跌而減慢長遠的土地供應工作─例如當時政府到洪水橋、錦田、元朗等新界地區買回農地，相信當地居民應會非常樂意。如此一來，到十年後的今天，幾個新界的新發展區可能早已容納數以萬計的家庭，而非到今天才剛完成規劃工作！

可惜，時光一去無回。我們未有為長遠的土地需要作具視野的規劃，令過去幾年樓市一直急升，導致社會經濟問題叢生。香港社會在過去二十年為了這個「供應滯後」而付的代價，未免太高。

所以，最近團結香港基金的土地房屋報告提出土地儲備的重要性，指出須要建立長遠土地儲備，應付未來社會、經濟、民生需要，實在是一矢中的，對當前香港面對的土地房屋困境，提出有效的解決辦法。如上所述，物業市場與其他市場不同，無法快速改變產量以應付市場突如其來的變化。若政府每次只能在發現樓價過高時才作出反應，往往都會太遲。此外，香港亦應設立機制，作為決定調撥土地儲備的準則，甚至寧可「備而不用」，都總好過只能「後知後覺」地作出為時過晚的反應。

原文刊於《星島日報》2016年1月26日，獲作者授權轉載。