「補價易」強化房屋資源流轉

2015-11-06

撰文：洪小蓮

住屋問題近年成為本港的社會焦點，有報道指，有未補價居屋業主在未獲房署批准情況下，私自加按物業而被檢控，原委是業主為解決財困不惜以身試法。此案例再次引起社會對資助房屋流轉問題的關注，並引發對相關政策的熱議。

政府當初立例在於避免資助房屋資源被濫用，業主只能在面臨特殊困難，並提出足夠理據申請和批准後，才可將未補價居屋加按。但是沿用正式渠道申請的個案不多，有關業主往往寧願透過私人貸款加按物業，因而觸犯法紀。

政府也關注到這個階層小市民所遇問題，今年財政預算案，財政司司長曾俊華特別撥款引進機制，以助未補地價房屋業主解除禁令，亦間接提升政府資助房屋資源的流轉。

強化誘因可加快物業出售

香港按揭證券公司於今年9月推出「補價易貸款保險計劃」，目的是協助50歲或以上居屋業主補地價。貸款年期長達30年，可選定息4.5厘，或浮動年息以最優惠利率減2.5厘的貸款。借款人除繳付貸款利息，亦須支付相等於貸款總結欠的年保費，直至出售物業，才需償還貸款本金。

近期居屋成交亦有高逾800萬元的案例，可見優質居屋存在相當大的市場需求。現時按揭證券公司制定的細則，包括根據物業估值、借款人年齡，按揭方式計算，以確立貸款金額，例如一個市值800萬元的物業，50歲的業主最多貸款約140餘萬，60歲的業主則遞增為約200萬元，餘此類推。

政府如能鼓勵按揭證券公司，視執行政策有若商業營運而非福利施予，審視物業個案情況，適度優化關卡與靈活強化誘因，當可吸引未補價業主，透過計劃解除限制，可加快物業出售，大大增加資助房屋市場的現貨供應，亦吸引市民投資此類物業作收租用途。

年輕人需求增細單位渴市

據統計處及房屋署資料，過去十年，香港人口由2005年約681萬上升到2015年約730萬，增加了大概49萬，對房屋的需求相當大。同期，公屋的落成量只有大概13萬間。再者，每公屋單位平均居住人數卻由2001年的3.4人，減至2014的2.7人。原因可能部分公屋居民，避免因富戶政策需繳雙倍租金而取消成長子女戶籍，家庭成員因而縮減。這也可解釋為何小型住宅需求突然激增。