公屋租置核心問題︰補價困難

撰文：水志偉 團結香港基金研究員

近年來，實行「租置計劃」的屋邨經常出現屋邨管理和維修項目的爭議。坊間普遍認為，主要原因是混合業權和管理制度不公。可是，筆者認為在「租置計劃」的補價制度下，補價的金額不停浮動，買了公屋單位的業主因難補地價而只是成為名義上的業主；而租戶又難以變成準業主，才是導致上述爭議的根本成因。

業主難以擁有完整業權

首先，我們先了解一下「租置計劃」的概念。「租置計劃」於1998年實施以來，共有39個屋邨納入，共出售單位約13萬個，佔屋邨單位總數的65%。當年，被選中的屋邨，租戶可以以低於市價的優惠價購買其所租住的公屋成為業主，但之後該單位的買賣會受到很多限制，包括業主必須自住滿5年後，須補足地價，才可以把單位在二手市場中轉售或出租。因此，業主在未補地價之前，實際上只擁有名義上的業權。

可是現時補地價政策與現實的樓價掛鈎， 加上「租置計劃」的業主本身經濟能力就已經相對較低，難以補回地價，造成大約只有1%的「租置計劃」單位能夠補回地價的怪象。事實上，業主在未補地價時，其實只享有房屋的居住權，跟其他公屋租戶沒有太大區別，只不過是以另一種形式租住單位而已。

不過，業主不僅支付了公屋的購買費用， 還須繳納逐年增長的管理費、分攤屋邨內公共維修保養的費用，平白承擔了許多額外的支出，卻不能通過出租、轉賣單位而獲得收益，不能享受物業增值帶來的利益價值，因此他們不會特別注意維護屋邨環境，亦不願意出資修理公共設施。優化環境和公共設施而使其樓價升值，對他們來說是事不關己！

缺乏完整業權衍生出的問題

缺乏完整業權會造成屋邨維修難以達成共識的問題。現時房委會只負責租戶單位內損壞的維修，大廈的公共部分、屋邨公共區域和設施則由業主立案法團承擔（資金來源包括︰房委會一次性把每個單位14000元的款項注入維修基金，以及業主每月繳納的管理費）。因此，當租戶要求通過維修屋邨公共設施，如2014年在九龍彩霞邨加裝無障礙設施通道等建議，很難會得到管理委員會的通過。

有人認為當中的最大阻礙，是業主認為租戶不用出錢便可以享受這些設施是「搭順風車」的行為，但事實上業主並沒有多付金錢，他們只不過是按業權分擔責任，而租戶的部分則由房委會負責費用。

不過，主要的原因還是回到業權的問題， 除非維修屋邨公共設施對大部分業主的居住或利益有幫助，否則花錢更新屋邨公共設施，甚至維修個人單位，令其樓價升值對業主是毫無意義的。相反，如果業主可以擁有所有業權，無論政府還是租戶負擔相應部分的維修開支，只要屋邨維修能令其樓價升值，「搭順風車」就不再是一個主要考量了。

此外，租置屋邨內管理公司質素普遍不理想，管理亦不到位，對住戶的違規行為不予以處理，如曾有新聞指出有居民長期把鞋櫃、單車等放在走廊上，更利用消防喉和後樓梯欄杆晾曬衣物等，影響住戶生活，造成安全隱患。這是由於業主立案法團在聘請管理公司時，不關注管理公司的質素，盲目採用「價低者得」以節省成本為考量的後果。正正是由於業主明白到聘請專業管理公司的成本不能通過物業升值帶來補償，因此比起私人物業，更只追求價格低廉而不考慮質素，即使管理公司出現問題，也不會更換價格高但服務好的公司。

「補貼置業計劃」方案

事實上，團結香港基金於11月9日發表的首份研究報告，聚焦的政策範疇正是「土地房屋」，其倡議的「補貼置業計劃」，可以使「補價金額」合理化，名義上的業主可以成為真正的業主，而由於有先租後買的制度及合理補價，租客才可有清晰目標，成為準業主。可以預期的是，現時公屋「租置計劃」的問題將不會在全新的「補貼置業計劃」內出現！

原文刊於《信報財經新聞》2015年11月14日，獲作者授權轉載。