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必須注意的是，這392公頃土地並不等於「政府土地儲備」。
因為有關土地中，仍然有「不少是形狀不規則的地塊（例如
建築物間的空隙、後巷，以及現有發展、公路或其他設施邊
旁的狹窄地塊）」 ，未必可以發展。
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而當中適合發展的土地，已納入政府賣地計劃中，例如2013-14年度包括的火炭樂
林路地皮、大圍美田路地皮等。

再者，即使不現實地假設這392公頃土地全數可作住宅發展，以《長遠房屋政策》訂
下的十年建屋目標，即每年48,000個住宅單位、平均每個單位600平方呎、整體地積比率
4倍計算，每年便要用67公頃土地興建住宅。換言之，這392公頃土地最多只能支持5年多
的住宅單位供應。

雖然上述數字沒有較近期的官方更新，但觀乎過去三年，本港都沒有大型的土地發
展計劃，而對上一個項目更已是東涌新市鎮。相信住宅用地短缺的情況不會有太大改變。
仍在進行中的大型土地供應項目中，預計最快可供遷入人口的，已是2023年的古洞北／粉
嶺北新發展區。

現存的住宅用地所餘無幾，中長期的土地供應項目又有待完成，因此政府要在短期
內增加土地供應，只能透過城市規劃程序，把一些有潛力發展住宅、但現時並非住宅用
地的地段（通常是綠化地帶或政府、機構、社區用地），改劃為住宅用途。根據本年中
發表的《本屆政府上任第三年施政匯報》，現屆政府通過檢討土地用途，物色到約150幅
用地，若可如期完成相關改劃程序，預計可於2014/15至2018/19年度供興建共超過21萬
個單位 。
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這個數字佔十年建屋目標48萬個單位的四成有多，因此如
若能全數成功改劃，政府滿足中短期的房屋供應，其實並
非不可能。

可惜，截至2015年6月初，政府只就其中的61幅用地展開了改劃程序，但成功改劃
的則只有24幅，共涉及約21,000個單位。若按單位數目計算，是150幅用地總目標的一
成左右。改劃土地的進度相對緩慢，正如發展局局長陳茂波所言，是與地區反對聲音有
關，通常由於區內居民擔心改劃土地用途對交通、環境等造成影響，因此反對改劃。當
局表示，至今已有共三幅分別位於大埔及赤柱的用地改劃申請被城市規劃委員會（城規
會）否決（表3）。

更尤甚者，即使改劃成功，也不代表增加住宅供應一帆風順。因為城規會批准改劃
後，有關土地依然要面對司法覆核的風險。事實上，過去兩年，有不少例子都是城規會通
過改劃用途——甚至土地已經拍賣／招標售出後，有市民對有關決定提出司法覆核，為未
來的房屋供應增添變數（表3）。

1 發展局網頁，http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/the_land_area_analysis/response_vacant_government_land/index.html。
2 在這150幅用地外，政府亦已按《2013年施政報告》中所載的土地供應措施，把38幅土地改作住宅用途，共可提供約3.9萬個單位（截至2015年6月初）。
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