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事實上，香港的所有空間都面臨嚴重短缺，各類物業的空置率幾乎都創回歸以來的
新低，反映營商者／創業家實已把本港硬件中所有能善用的最後一點餘裕都幾乎耗盡。
商業租金高企，嚴重打擊本港經濟競爭力。跨國企業把業務重置（relocate）到香港
的成本乃全球最高，比新加坡高六成，甚至是上海的2.7倍。
土地供應不足也影響民生。1997年至2013年，公營醫院病床的總數只增加了4%，但
人口卻增加了11%，年齡中位數增加了8歲，對醫療服務的需求理應有增無減。面對人口
老化，香港的醫療體系勢將不勝負荷。
II. 為何發展變慢？
1. 填海近乎停頓
填海向來都是香港新增土地的主要來源之一。過去十年的新增已發展土地當中，估
計超過四成來自填海。然而填海進度卻在最近十年大幅減慢、甚至幾乎停頓。
1985-2013年期間本港填海的情況
800
700
600
500
填海面積（公頃） 400
300
200
100
0
1985-89年 1990-94年* 1995-99年 2000-04年 2005-09年 2010-13年
註：（*）不包括赤鱲角及西九龍的1,274公頃填海土地。
資料來源：立法會研究部、發展局。
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