Page 3 - LanHse_exec_summ_Part2_cht

2. 官僚程序制肘

(i) 綜合發展區（Comprehensive Development Area，簡稱CDA）
「綜合發展區」（Comprehensive Development Area，簡稱CDA）的任何發展都
必先獲得城市規劃委員會（城規會）許可，以促使綜合發展。然而，CDA往往因為業
權分散，難以整合；加上相關審批欠缺客觀透明的準則，以致耽誤多年都未能發展。現
時，有待完成審批的CDA，面積超過200公頃，可發展面積超過6,800萬平方呎。

(ii) 政府審批過程
本港所有發展項目的審批，主要由規劃署、地政總署和屋宇署主管。三個部門的審
批範圍有所重疊，但各自的技術定義卻未必一致。而且，審批過程要徵詢其他政府部門
的意見，部門間的溝通與請示往往造成延誤。

另外，地政總處計算改變土地用途所需要補的地價金額，機制並不透明。業界近年
有聲音指有關的計算基準和參數，可能未必反映最新的現實情況，令有意改變土地用途
的發展商卻步，變相拖慢發展。事實上，近年的契約修訂及換地交易宗數及住宅單位供
應，確比之前明顯下降。

III. 土地發展的更宏觀考慮

土地發展不只是關於找到足夠的土地興建所需建築物，還需要額外的「騰挪」空
間，例如足夠空間安置現時居於舊樓的居民、或是準備重建／搬遷的設施等。故此，在
計算未來土地需求時，其實還要加入「自然空置」的考慮。而且，要能夠在住宅區的附
近提供充足的配套設施以及就業機會，該區的土地要有一定的規模。

即使香港人口不再增長，若要令700萬港人的人均居住面積及平均享用到的配套設
施增加40%，便需要額外5,800公頃的土地，等於兩個大埔新市鎮。而香港的人口將在
30年後增至822萬，按此推算，土地需求將超過9,000公頃，比三個沙田新市鎮還大。

最樂觀的估計，目前已知的土地供應項目最多可以提供共約5,000公頃的土地，其
中包括未有詳細規劃的各填海工程及新界北發展區約2,000公頃。若發展過程沒有任何
阻礙（包括如期獲得立法會撥款、沒有司法覆核挑戰等），確是有望解決土地供應不足
的燃眉之急。然而，若要令港人的人均用地提升，追回90年代的增長速度，則還有一大
段距離。

本研究多次強調，土地並不只是用來滿足住屋需要。我們應該明白幾乎所有社會經
濟問題，其實都是環環相扣，互有關連，而且都有一個共通問題：土地不足。

解決社會經濟的問題超越土地供應的範疇。但土地供應肯定是解決方案的其中一
個重要元素。以安老政策為例，就算我們有完美的政策、無暇的監管、無限的醫療與安
老院人手供應也好，若然沒有新的醫院、新的安老院、新的長者社區中心，面對人口老
化，要讓長者生活過得更好，都只會是緣木求魚。

38