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事實上， 2015 年的私人住宅物業市場空置率處於 1990 年以來（即過去
25 年來）最低水平，只有 3.7%。由此清楚可見，市場上仍然存在顯著的供需失衡。
事實上，綜合過去 30 年的數據，分析顯示家庭組成背後的推動力在近年相當強勁。
例如，在 2011 年至 2015 年期間，每年平均初婚、活產嬰兒（僅包括父母雙方皆為
香港永久性居民）及離婚合計數目，比 1986 年至 1995 年期間的相應數字更高。然
而，比較上述兩段時期，整體房屋落成量竟銳減約 60%。

商用物業市場的短缺情況仍然存在。預計在 2016 年至 2020 年期間，香
港甲級寫字樓的新增供應每年平均只有 160 萬平方呎，落後於每年 200 萬平方呎的
20 年平均吸納量，意味前述寫字樓空間短缺的情況很可能持續。租金上漲和空置率
下降的趨勢可見於近乎所有區域的甲級寫字樓，說明需求穩固而全面。

自千禧年至 2015 年的 15 年間，本港零售業總銷貨價值有 1.5 倍的增長，
但同期的私人零售物業面積僅增長 23%。這種增長失衡情況在過去幾年尤為明顯：
在 2009 年至 2015 年期間，零售業銷貨價值增長 73%，但私人零售業空間的新增
供應只有 3%。這導致商業租金飆升，並因此帶動整體通脹上升。

工業物業市場方面，本港私人分層工廠大廈的空置率自 1996 年來持續下
降，在 2015 年底估計為 5.0%，創出 1988 年以來的新低。

與商用物業相比，社會對土地需求的急切性有過之而無不及。根據醫院管
理局（醫管局）公佈的統計數據，從 2014 年至 2016 年，醫管局轄下所有醫院截至
2 月 17 日的十天平均住院病床佔用率分別為 105%、101% 及 110%。

3. 土地供應的實際問題和挑戰

社會上有一種新興論述：土地供應不一定要依靠填海或新市鎮發展。按此
論述，香港目前仍有大量未被有效利用的土地資源。因此，政府的土地供應策略應
先完善現有使用效率偏低的土地資源。

棕地是其中一種使用效率偏低的土地資源。所謂「棕地」是指新界中已改
用作其他用途，例如露天貯物場、貨櫃場、倉庫、工業回收場等與周邊環境並不協
調的荒廢農地或鄉郊土地。

基金會認為棕地只是其中一種土地供應來源，並不足以解決所有土地不足
的問題。絕大部分棕地屬私人擁有，並且有不同用途。因此，開發棕地的過程必然
涉及收地、拆遷、安置、補償等問題。我們就 2015/16 至 2018/19 年度落成的多個
公共房屋項目進行研究，發現每當這些項目牽涉上述問題，發展時間都極為漫長。
事實上，政府提出的數個新發展區項目均覆蓋相當大範圍的棕地。

此外，參考奉行「棕地優先」原則的英國，不但棕地的定義與香港不一樣，
而且大部分棕地都屬空置。而且，英國新住房需求估計在 2015 年到 2030 年的 15
年間，多達 330 萬間，但所有棕地的可建屋總量僅有 100 萬間。換言之，假若只依
靠棕地作為房屋供應途徑，即使撇除當前已有的供應短缺，英國在未來 15 年仍要
面對相當於 230 萬間房屋的額外供應缺口。另有研究指出，建於倫敦（而非英國）
棕地上的新住房，其預計售價為每平方呎 10,000 港元（按 2015 年港元價格計算），
與現時香港一手私人住宅物業的市場價格相若。

考慮到香港已有一段長時間未有進行任何大規模的土地發展項目，土地供
應政策必須多管齊下，而非依賴某種單一土地供應方式。

4. 土地儲備

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