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行政撮要
1. 背景:現況
在今天的香港,居住在私營和公營房屋的住戶比例大致平均。環顧國際,
香港的出租公營房屋佔比亦相當之高。
在公營房屋方面,政府提供大量資助出售單位,予合資格的家庭購買。本
港資助出售單位的現行機制如下:
(i) 假設一個資助出售單位的估計市值是 100 萬元(以港幣計算,除另有註明外,
下文相同)。該單位首先以「折扣」價出售,例如以市值的 70%(即 700,000 元)
售予通過相關入息審查的合資格家庭;
(ii) 政府亦會為該物業提供擔保,讓有關家庭取得高達單位折扣價 95% 的按揭(即
665,000 元);
(iii) 至於尚未支付該單位市值的 30%(即 300,000 元),一般稱為「未繳付補(地)
價」,當單位日後符合其他規定在公開市場出售,須向政府繳付補價;及
(iv) 未繳付補價的價值並不是按入住單位時的市值計算,而是根據繳付補價當時的
市值釐定。例如,假設在此期間該單位價格升值一倍(即從 100 萬元升至 200
萬元),有關業戶須支付的補價金額同樣亦是雙倍(即 300,000 元至 600,000
元),才能在公開市場出售其單位。
上述機制直接導致香港公共房屋計劃下的「置業」有名無實,只有極小部
分「居者有其居計劃」(居屋)(22%) 及「租者置其屋計劃」(租置計劃)(1%) 下
的「業主」可以成功繳付補價。這令到公營房屋單位市場實際上未能形成,遑論發
揮作用,而且由此帶來的社會經濟後果遠超房屋範疇。
此外,第一期的居屋單位建於 1980 年代。在現行機制下,到這些物業需要
重建之時,居屋和租置單位的未繳付補價大概將達天文數字。而由於未補價的業主,
在補價予政府後,勢將難以在私人市場負擔另一單位,因此將缺乏誘因參與私人重
建。屆時,香港便會有不少由假業主及政府共同擁有業權的殘舊居屋和租置單位。
居屋和租置單位的現時機制並不公平。私樓業主負責支付 100% 的管理維
修費用,便享有 100% 跟單位相關的升值;但居屋和租置單位的業主卻不同,他們
悉數支付有關費用後,只能夠享有單位升值減去未繳付補價的升幅。就上述例子而
言,居屋單位業主只能享有跟物業任何資本升值的 70%。
此外,出租公共房屋(公屋)在財政上難以持續。每個公屋單位的平均
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