維港外填海造地 突破房屋3困局

文章原載《香港經濟日報》2018年4月26日
撰文: 黃元山 團結香港基金副總幹事

一家三口居於100呎劏房、年輕夫婦因為無樓而被迫「分居」、傾盡積蓄只能買到300呎納米樓等等的故事，可能你和我身邊都有一個。

住得細普遍 納米樓落成飈16倍

香港人「住得迫」、「住得細」，已經陷於水深火熱，嚴重影響我們的生活質素。團結香港基金最近發表的研究清楚指出，過去一段時間土地「造得少」，亦對未來土地的需求「估得低」，致令土地供應不足，造成今日「住得細」的局面。

根據團結香港基金發表的最新倡議報告，困局一，住得細：如今香港人的平均居住面積為170平方呎，比深圳的300平方呎丶新加坡的270平方呎丶東京的210平方呎還小，實在情何以堪。其中，超小型單位的落成數目，預計由2014年的64個增至2019年的1,066個，增幅達16倍。這些坊間稱為「納米樓」的單位不足215平方呎，僅足夠停泊1.6部普通的四門房車，而生活在其中的人更是飽受精神壓力。

造地少低估需求 房屋供應大落後

困局二，造得少：香港過去10多年來停止開發新土地，致令可供發展的地皮買少見少。於是，土地改劃成了主要的土地供應來源，但由於改劃前期工作繁多複雜，需時較長，更須經過公眾諮詢，致令不少項目出現多番延誤，效率偏低之餘亦充滿不明朗因素。

困局三，估得低：政府早在2007年發表的「香港2030規劃遠景與策略」諮詢（「香港2030」）中明顯地低估了土地需求，結果如今香港的人口密度已經高達每平方公里27,400人，與印度孟買相若。以香港的經濟成就，港人居住環境之擠迫實在是匪夷所思。遺憾的是，政府在去年發表的「香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略」諮詢（「香港2030+」）中對香港未來的土地需求估算仍然是過分保守，沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。基金會估計香港未來30年將需要新增超過9,000公頃土地（約等於3個沙田新市鎮的面積），遠高於政府於「香港2030+」估算的4,800公頃。

展望將來，2018至2022年私人住宅的預計年均落成量為20,800個單位，但預期新建單位的平均面積將持續縮小，故此港人的生活質素其實正在下降。公營房屋方面，報告預計未來10年（2018/19至2027/28）只有約217,400個公營房屋單位落成，比政府未來10年280,000個公營房屋單位的供應目標低22%。因為約7成的計劃發展項目依賴土地改劃，預計未來的公營房屋供應並不容樂觀。而土地改劃，特別是對於綠化帶的改劃，經常受到公眾的強烈反對，或甚至漫長的司法覆核程序，增加房屋供應的不確定性。

香港過去也面對過類似的問題，早於70年代，因應50、60年代人口高速增長，每10年增加過百萬人，大量建造新市鎮，增海造地，興建公營房屋，增加私樓供應。很多家庭由木屋區、寮屋區，搬上公屋，並隨後買居屋、私樓，擁有屬於自己的物業。今天的沙田、大埔、荃灣、屯門都是當時發展的新市鎮，而發展這些新市鎮，透過填海，製造大片平坦土地，令新市鎮在規劃上較完善。以最早發展的沙田新市鎮為例，有55%的人口都是住在公營房屋，沙田最早的公共屋邨瀝源同禾輋邨都是在填海地上，還有沙田威爾斯親王醫院、沙田馬場，今天馬鐵綫的部分路段，也是在填海地上。

當年，市民住屋環境得到改善之餘，新增不少土地，都用作發展商業區、工業區，例如今日甲級寫字樓的集中地西九龍、觀塘工業區、將軍澳工業邨等，承載當時經濟高速發展，創造就業，帶來大量發展機遇。

港需做大個餅 發展科創需土地 

相反，香港過去10年停止開發新土地，土地「造得少」，令到可供發展的地皮買少見少。於是，土地改劃成為主要的土地供應來源，前文已談到倚賴土地改劃的弊處，在此不作重複。

筆者當然明白今天的社會與數十年前不同，現今世代比以前更加注重環境、保育同發展方面的平衡，更加重視規劃，以及對生活質素的追求。如何去善用現有土地，改善現有規劃的確有值得討論的地方。

事實上，香港有1,111平方公里土地，但已發展土地只佔24%。但我想強調的是，做好個餅，與做大個餅是完全沒有衝突。有地不是萬能，但無地就萬萬不能，今日公屋平均輪候時間已經去到4.7年，如前文也談及，公屋供應量每年都不達標，私樓看似達標，卻愈來愈納米化。再者，現在全球捲起科創熱潮，科創也是決定我們未來競爭力之所在，那香港有沒有足夠的土地去發展科創，為年輕人提供更多發展機遇呢？如果我們做大個餅，有充足的土地供應，我們的討論焦點就不再流於「做A不如做B，做B不如做C」，而是可以自信地說why not both？甚至why not all呢？

若要突破這三大困局，改善香港人的生活質素，使大家「住鬆一些」，便必須要尋求新的土地供應。而最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。與其他土地供應渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法。至於短中期，我們需要繼續積極進取，多管齊下增加土地供應。