公營房屋發展項目一拖再拖　構建「一站式」平台解困局　

文章原載《經濟通》2020年5月19日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀、助理研究員 黃樂妍

近日房委會更新了公屋輪候數據，公屋平均輪候時間維持5.4年，逾25.7萬公屋申請人在「等上樓」。公屋短缺的問題看似沒有惡化的跡象，但一切只是假象。全因未來的公營房屋供應會持續不足，加上造熟地的程序存在過多不確定性，或會令供應更緊張。因此，我們建議政府應建立一站式平台去披露公營房屋項目的進度，以增加透明度。

供應持續落後 將來亦未見曙光  

公營房屋供應一直都存在嚴重的短缺。在過去七年，累計短缺已高達82,600個單位，相當於11.2條彩虹邨。未來四年的落成量亦預計每年只有約20,400個，對比2019年《長遠房屋策略》（《長策》）定下每年供應30,100個單位的目標，落差達32%。以未來十年計，我們預計公營房屋供應會出現額外66,000個單位的短缺。基於以上，我們預示公屋的平均輪候時間快將突破六年大關。

落成慣性延誤 全因依賴改劃地 

供應量不足全因一直只是「追落後」，令短缺不斷積累，猶如賭徒舊債未還再添新債。我們研究發現落成延誤的主因是過度依賴改劃地作為土地來源。過去五年，約有73%的延誤項目是建於改劃地上，而未來四年則有61%。，因此公營房屋項目延誤的情況相信也會持續。值得留意的是，土地改劃的進度亦有放緩跡象，所以用作興建公營房屋的土地可謂「買少見少」。 

三例印證 已改劃地變熟地並非一步之遙

讀者或以為只要想方設法加快改劃速度，落成延誤的問題就能迎刃而解。但事實上，將「生地」變成能交付房委會建屋的「熟地」的過程並非一帆風順。我們在最新發表的土地房屋政策研究報告《造地建屋大落後 官僚繁瑣待革新》用了三個分別位於馬頭角、 粉嶺及油塘的案例說明，公營房屋項目或會受改劃後的不同後續程序所延誤，以致無法及時動工，最終導致公營房屋項目一拖再拖。以下就是馬頭角的案例。

用地是位於九龍城馬頭角宋皇臺道與土瓜灣道交界處，前身為漁護署轄下的動物管理中心和機電署的宿舍及停車場，計劃興建600個單位。政府在2014年已表示有意將用地從一個較大的「綜合發展區」改劃出來作獨立發展以加快項目的推進，因此用地已在2016年完成改劃。然而，因動物管理中心的重置計劃被推遲，令該地皮至今還在「曬太陽」。發展計劃受阻期間，樂善堂申請以短期租約承租用地作興建約100個過渡性房屋之用。我們不禁思考當時是否存在三幅用地分開發展的可能性，亦從中發現在改劃土地的過程當中，政府的各個部門在土地清理時間表上似乎缺乏共同的權責目標且有欠協調，以致發展項目無法如期開展。 

全面提高項目進度的披露 為改革新出路

現時，公眾只能自行拼湊零碎的信息，才有可能了解一個公營房屋發展項目的進展，反映資料披露極為不足，亦變相鼓勵相關部門互相卸責。有鑒於此，我們提倡政府建立一個「一站式」公開平台，向公眾披露項目的全部進度，全因我們相信只有政府提高公營房屋項目的透明度，才能令各部門在落實時間表上更有責任和承擔。長遠而言，只有各相關部門摒棄官僚思維、緊密合作，同時大力推行土地房屋政策及行政改革，才能令全民安居。