居屋試租創新 房策需更大刀闊斧
撰文: 葉文祺 團結香港基金研究員
住屋問題乃香港人最關心的問題，而筆者的研究範疇正是土地房屋，現時正值特首選舉，筆者自然特別留意每一位候選人的土地房屋政綱。
改善居屋流通 需解產權問題
於今日遞交提名表報名參選的前政務司司長林鄭月娥女士，選擇在昨日發表完整政綱。其中，為未來的土地房屋政策定調，除了持之以恒地在社會共識的基礎上，增加開拓房屋用地及房屋供應外，亦會以「置業」為主導的政策配合，與團結香港基金一直所倡議的不謀而合。然而，筆者認為，要徹底解決港人上車難的問題，社會實需要更大刀闊斧的政策。
一方面，政綱提出增加「綠置居」供應，讓經濟條件有所改善的公屋租戶可購買。可是，以房委會首個「綠置居」先導計劃綠置居項目新蒲崗景泰苑為例，折扣後的平均呎價仍逾5,500元，對比公屋租戶的入息水平仍然偏高，未必能夠達到增加自置物業率的目標。
我們建議可進一步把「綠置居」的折扣率增加，甚至把售價降至接近建築成本水平，讓公屋租戶或正在輪候公屋的市民更容易負擔。另一外面，政綱為重燃中產家庭置業希望，推出可負擔的「港人首置上車盤」。筆者認為，「港人首置上車盤」本質上只是擴大版的居屋（居屋實也只限是港人首置人士），只是把入息限額提高，若不把補地價金額鎖定在出售時的水平，讓其隨樓價不斷上升，只會面對現在居屋補地價個案少及流轉低的相同問題。
無疑，政綱中建議推出的「居屋出租試驗計劃」，容許25萬個未補地價居屋單位的業主通過與社企合作，將單位在市場放租，可說是較為新穎的政策。這雖然能增加居屋租務市場的流通性，但要改善居屋買賣市場的流通性，還是要解決居屋產權不完整的根本性問題。
法國經濟學者皮格提早在其著作《二十一世紀資本論》提出，土地和房屋是每個現代資本主義社會都要面對的最核心問題。事實上，房屋問題不只是房屋問題，更是政治經濟問題的核心。當社會上一半是業主，另一半不是，房屋價格持續上升只會令大眾在經濟、社會、心理和政治上出現嚴重分歧，危害社會安定和諧，破壞香港團結。
土地資源鎖於公屋 代價巨大
出租公營房屋欠缺購買機制，及資助出售房屋產權不完整，或其內含補地價金額隨樓價不斷上升，不但使公營房屋住戶不能因其社會及經濟所需，搬遷至合適的居所，使大量公營房屋資源分配失效及流轉低（圖一），亦會引發一系列社會問題，例如經濟不平等惡化、營造不理想鄰舍環境、政府長遠財政負擔、跨代社會流動性及貧窮等問題。而且鎖在公營房屋中消散了的土地價值巨大，按基金會推算估計達3.336萬億元（相當於2013年本地生產總值的156.9%）（表一），倘若能重新釋放，不但可減輕政府財政負擔，亦可使社會大眾能更好面對人口老化的問題。
來源：經濟日報
來源：經濟日報
「補貼置業」 可租可買助上流
除了大量增加房屋土地供應，鑑於現時香港本地家庭居住在出租公營房屋之百分比過高（表二），要真正解決現有或可預見的社會、經濟及政治問題，惟有港大王于漸教授及基金會建議的「補貼置業計劃」，為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇，並將未補付金額鎖定在入住時的水平。
來源：經濟日報
釋放公營房屋土地租值消散的社會損失，建立社會上流動力，團結香港社會，乃刻不容緩。因此，筆者希望林鄭月娥女士能考慮基金會有關「補貼置業計劃」的建議，同時亦促請每一位對香港有承擔的候選人都能考慮我們的建議，以新思維解決香港的房屋問題。
