改善資助房屋制度的兩大方向

文章原載《大公報》2023年4月6日
撰文：團結香港基金研究員 梁躍昊、助理研究員 趙恆

國家主席習近平在去年「七一」重要講話指出：「青年興，則香港興；青年發展，則香港發展；青年有未來，則香港有未來」。青年除了面對學業、就業、創業問題外，住屋亦是另一大難題。為解決青年住屋問題，近年特區政府及非牟利機構先後推出了多個青空共居空間和青年宿舍項目，首個將酒店和旅館轉作青年宿舍用途的資助計劃亦開始招租，但不少青年仍希望擁有自己的物業。

可延長居屋擔保期

雖然香港現時的樓價已較高峰期稍為回落，但對於大部分投身社會不久的青年來說，樓價仍然是難以負擔，置業問題仍舊是青年的頭號難關。團結香港基金早前發表青年置業與社會流動性研究報告，希望能為解決青年住屋難題另覓蹊徑。

報告指出，青年在置業和社會流動上仍面對着不少難題，學歷高低很大程度上影響青年的收入，而且與過去歷代學位畢業生相比，當代學位畢業生的收入水平停滯不前甚至有所下降。

基金透過分析不同時期三十至三十四歲青年的收入水平、主流按揭利率和成數，以及不同大小私樓單位的價格，可計算出青年可負擔的最大單位面積在過去20年大幅下降。

在2001年，學位畢業生可以買到800至過千呎的大單位，而非學位畢業生也可以買到4、500呎的中型單位；但是到了2021年，由於樓價飛升，學位畢業生在各區都只能負擔起不到270呎的小單位，而非學位畢業生更只能負擔起不到140呎的「納米樓」。近年「納米樓」、「龍床盤」充斥私人樓宇市場，正正是「將貨就價」的結果。

居屋本來是銜接夾心階層到置業階梯的重要一環。每次居屋「大抽獎」都吸引申請人數以萬計市民遞交申請表格，當中青年佔比近半，但青年中籤機率微乎其微。因此，很多人都會同時申請「白居二」（白表居屋第二市場計劃），但即使有幸獲得配額，也往往在按揭問題上卻步。政府為居屋設有三十年擔保期，擔保期內買家可以輕易借取樓宇價值百分之九十的按揭。但是，當剩餘擔保期降至五年以內，銀行在按揭年期和成數上漸漸收緊；一旦擔保期結束，則只能借取六成按揭，所需首期大幅增加。對預算和資金有限的上車一族來說，往往只能「望樓興嘆」。

雖然青年宿舍及首置上車盤等政策固然有其成效，但如要從根本解決青年置業問題，靈活盡用現有資源更為重要。我們建議政府從三方面完善居屋制度：

首先，特區政府可延長居屋按揭擔保期，令有意購買居屋的市民所需首期大幅下降，同時還可以增加二手居屋選擇，釋放閒置的房屋資源。

全面開放「白居二」市場

其次，除了降低市民置業所需首期，政府亦可以全面開放「白居二」市場，解鎖大量置業機會。建議當局將現時「白居二」約4500個名額，改為全面開放給合資格人士、不設限制，更大程度滿足市民置業需求。當局可考慮放寬二手居屋出售、出租等限制。另外，我們建議把擔保期適當延長，確保樓齡較高的居屋都能承造九成按揭。由於符合買家條件的二手居屋選擇增加，日後買家就不必一窩蜂認購新居屋，或者在「白居二」市場搶購樓齡新的二手居屋，更大程度滿足市民置業需求。

最後，我們建議改變現有的資助房屋抽籤制度，協助多次申請而未能成功的申請人，增加日後再次申請的中籤機率。透過這一套「組合拳」，青年置業之路才可變得平坦，社會也得以重塑希望。