爲何供樓負擔是個僞命題

文章原載《信報》2019年12月31日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究員 潘灝儀、助理研究員 許雅婷

近年地產商銷售一手樓時會推出高成數的按揭計劃，以低首期吸引買家上車，政府今年亦放寬按揭保險，同樣為置業人士降低所需的首期。雖然上車變得容易，但批評指這類措施加重家庭負債。政府在11月發佈的第三季經濟報告就指按揭供款佔一般家庭收入的73%，令人擔心一旦經濟惡化，財政緊絀的業主將無力繼續供樓。

業主供樓負擔尚可 無樓家庭難以置業

有別於大部分人的擔心，業主的供樓負擔並不算高。所有置業自用的家庭中， 2016年中期人口統計指只有約34%的家庭仍在供款，可見大部分業主已無供樓的負擔。金管局亦就正在供款的人士作另外統計，其數據顯示業主每月的實際供款只佔入息35%。就算按保放寬以後，當業主新造按揭時，金管局也要求銀行必須確保借款人每月供款不超過其月入五成，故此新業主最多也只能用收入50%去供樓。

文首提到政府指按揭供款佔家庭月入七成，實質上是指大衆的置業能力，並非現時業主的負擔。其實一個普通家庭需要以收入七成來供樓，就説明大部分家庭都未達申請按揭貸款的門檻，反映越難越買樓的現象。

儘管如此，政府、金管局和中原地產都有統計供樓負擔比率以評估大衆的置業能力（見表1），所有指標都假設一個單位的面積、平均呎價、按揭成數、按揭年期、按揭息率，再計算每月供款，將此除以入息中位數，得出全港性的平均數字。

統計假設未必全面 供樓負擔衆説紛紜

值得留意的是，三個機構所用的假設不相同，因此得出不同的結果。政府和金管局以較大的單位作爲計算基準，所需的供款額自然更多。兩者假設按揭成數為七成，沒有考慮到若業主無購買按揭保險，銀行批出的按揭成數不得超過六成。兩者計算時也忽略公營房屋住戶，所以數字未全面反映所有有意置業人士的負擔。此外，現時按揭大部分以30年為還款年期，全部比率仍以20年作假設明顯過時。

沿用一貫的假設可讓我們用同一基準來觀察供樓負擔的變化趨勢，但這個數字卻未必準確反映現時市民的置業能力。政府和金管局都應該修改過時的假設，方能得出切實的數據。

加快建屋解燃眉之急 長遠規劃亦不可或缺

樓價脫離一般市民的負擔能力，其中一個成因正是房屋供應不足，可惜自政府推出長遠房屋策略以來，每年公共房屋的落成量一直不達標，私樓供應同時減少。最新一份報告更將整體房屋供應目標進一步下調，未有考慮「追落後」的情況。政府必須要正視當下房屋供應失衡的情況，加快推行現有建屋計劃的同時，積極就長遠的土地和房屋供應進行規劃，方能有效解決房屋短缺的困境。