空置稅屬應急方案 離宜居路漫長

文章原載《香港經濟日報》2018年8月31日
撰文：葉文祺 團結香港基金高級研究員、潘灝儀 團結香港基金研究員

特區政府於6月29日公布向一手私樓空置單位徵收「額外差餉」，坊間俗稱「一手空置稅」。如果一手私人住宅單位已獲發佔用許可證（俗稱「入伙紙」）達12個月，而過去12個月內，有超過6個月無人入住，就需要繳付。金額為該單位的應課差餉租值的兩倍，以現時租金回報率計即約樓價的5%。「一手空置稅」公布已有月餘，到底成效如何？

空置稅影響現 發展商急推餘貨

猶記得在7月上旬，首當其衝的為一手豪宅市場。部分中小型發展商因應「一手空置稅」加緊宣傳已落成的豪宅，此處的豪宅是指單幢別墅的級數。慢慢蔓延開去，陸續有大型發展商開始將餘貨推售。

在7月和8月，發展商的推盤步伐明顯加快，但數據尚未能反映。截至8月22日，一手註冊成交為946宗，為7月全月1,760宗的54%。由於現時公布的註冊成交只是截至8月中旬，而註冊成交數據通常滯後臨時成交最少兩周，因此相信相關成交需待至9月才可以在註冊成交上反映出來。除了成交量增加外，部分新盤亦在首輪銷售中以較吸引的價格推出。

除了減價應對之外，發展商還有何良策呢？其一為按揭，有別於以往發展商的按揭利息一般跟隨銀行，最近有新盤的發展商按揭能在頭兩年做到定息1.88厘至2.08厘。以銀行現時的平均按揭利率2.15厘來計，發展商的按揭息率低了7至27點子。其二為轉售為租，現時已報道的例子包括有南區深水灣徑8號（4伙）、元朗PARK YOHO Napoli（100伙）、北角海璇（140伙），共244伙，相信在未來這些轉售為租的個案會陸續有來。

拖慢建築進度 供應或因快得慢

以短短月餘內市場上新盤推售加快的現象來看，「一手空置稅」初看是有效的。然而，其成效能否持續呢？筆者認為未必，全因一點：就是「一手空置稅」的持續成效取決於要有一個有效的「建築規約」（Building Covenant）限制，而以現時來看這方面顯然是過於寬鬆。

在香港，出售官地和批出鐵路上蓋發展權時的地契是有「建築規約」的限制，限定發展商於指定期間內需要建成若干樓面面積並取得「入伙紙」。但現時「建築規約」的期限是相對寬鬆的，在2013年的立法會提問中，政府就曾表示「建築規約」期限一般為48至72個月（即4至6年）。但以南昌站上蓋匯璽為例，因其為鐵路上蓋及規模較大，其「建築規約」的期限足足為9年！

由於已落成的單位已經被納入「一手空置稅」的徵收範圍內，可以預計發展商在「一手空置稅」推出之初一定會重點銷售已經落成的單位餘貨。但時日漸長下，發展商可能拖慢尚未落成項目的建築進度以延遲取得「入伙紙」。

空置稅如雙刃劍 落成量恐下調

在未公布「一手空置稅」前，輿論早於6月頭已沸沸揚揚。巧合地新公布的6月私樓動工量按月急跌84%至只有386伙，而上半年累計動工量亦只有7,813伙，按年減少近4成。上述數據似乎正正顯示發展商開始減慢建築進度。

政府推出「一手空置稅」的原意為希望鼓勵發展商盡快推售已建成的單位以增加供應，但「一手空置稅」的後續意料之外的影響（unintended consequence）可能恰恰是令將來的私樓供應進一步地被拖慢！

以2018年上半年累計，取得「入伙紙」的單位只有6,236伙，按年減少30%；亦僅為我們的全年估算1.82萬個單位的34%。在「一手空置稅」的影響下，我們預期全年1.82萬個單位的落成量預測將有下調的風險。

依賴短期方案 只是飲鴆止渴

事實上，從整個格局來看，筆者認為政府今次推出的「一手空置稅」只為一個應急的方案，目的是爭取時間。綜觀以往政府推出控制需求的措施，對於市場的影響都是短暫的。市場是有「學習曲綫」（learning curve）的，以往辣招漸漸失辣，是由於市場已經愈來愈快地去適應辣招的影響。

筆者不反對社會積極討論這類的短期措施，但同時社會及政府都應該以長遠的目光去看待房屋問題。永遠依賴短期方案只是飲鴆止渴，隨着問題的累積令我們離宜居宜業的目標愈來愈遠。凡事成功皆沒有捷徑，我們應該從根源上去思考如何解決土地短缺的問題，大幅增加土地供應。