解讀公私營房屋數據 未來住宅供應量不容樂觀

文章原載《星島日報》2021年11月29日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺

近日運房局及房委會分別公布了一些未來公私營住宅供應相關的數據，仔細分析後，不禁為未來的供應情況感到悲觀。除非政府大幅「拆牆鬆綁」，加快造地建屋的速度，否則市民只能繼續「望樓興歎」。

首先是運房局公布的2021年第三季私人住宅一手市場供應數據。今年首三季的私樓落成量只有11,200伙，只及政府全年目標18,230伙約六成，是否能夠達標尚成疑問。動工量方面，首三季的總和更比去年同期受疫情影響時低了四成，而已批出但仍未動工地皮的可建單位數量更是去年同期的1.5倍。未動工地皮越積越多，但施工中單位愈來愈少，可見建築周期放緩的趨勢是結構性的。種種迹象顯示，未來私人住宅落成量已經「響起警號」，預計未來五年平均每年只有15,000個單位落成，對比過去五年平均每年近18,000伙的一手成交，顯然難以滿足需求。

私樓未來落成量「響起警號」

再者就是房委會截至2021年9月底的最新公屋輪候時間，一般申請者的輪候時間達到5.9年，為1999年以來的新高。儘管如此，公營房屋落成數字仍然落後於政府的供應目標。根據政府已公布的未來五年公營房屋建屋量，預計合共約11萬個單位。

按簡單推算，如要扭轉平均輪候時間的升勢，未來五年需要最少20萬個公營房屋單位。如情況不變，輪候時間將在明年突破6年大關，升勢「已成定局」。

公屋輪候時間升勢「已成定局」

最後是運房局修訂了今年度起五年期的公營房屋總建屋量預測，主要是由於約3,100個其他資助出售單位的完工日期，由2024/25年度押後一個年度。

團結香港基金曾在今年四月發表相關研究報告，估計按目前進度推進，未來十年的落成量只有約28萬個單位，遠低於今年政府《施政報告》目標的33萬。

政府過去多番強調未來十年的公營房屋供應將以「頭輕尾重」的形式落實，但此論述在過往五年不斷重複，現時理應「到尾」，惟供應依然是「輕」。5年之後又5年，都快10年了，人生有多少個十年！

「頭輕尾重」令人憂慮

綜合以上數據，現況反映未來公私營房屋供應量都比政府預想的要來得悲觀。自從政府在兩年前把公私營房屋供應比例由六四比轉為七三比後，私樓供應開始下跌，但公營房屋的供應卻遲遲未能追上，可以說是「未見其利，先見其害」。

當下之計，政府應盡快拆牆鬆綁，精簡程序，加快造地建屋的速度，急市民所急，改變私樓逾遲買逾貴，公屋逾遲排逾耐的預期。