造地建屋攻略 供應如虎躍：量效雙增篇

文章原載《信報》2022年2月9日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 區浩馳

牛辭舊歲，虎躍新程。筆者在上一篇〈精簡流程篇〉中提到希望政府在新一年可以一洗過去頹風，在房屋供應上付諸實行，縮短公屋輪候時間。文中詳細解釋了如何通過重整和精簡土地房屋的發展流程，以「提速」供應。本篇則會重點分析如何通過加強高層督導，制定量化指標，引入績效為本的公務員激勵制度等，在政策執行上「如虎添翼」，達致「提效」的結果，並在土地開拓上「眾虎同心」，多管齊下，實現房屋供應的「提量」。

強化督導 激勵士氣

目前新發展區各階段的發展工作分散由規劃署、地政總署和土木工程拓展署等不同部門處理，缺乏專責統籌部門，發展過程中難免各自為政、互相推搪。以古洞北 / 粉嶺北和洪水橋等項目為例，由正式對外公布到第一批人口遷入，平均需要17年，相比天水圍和將軍澳等上一代新市鎮慢了不止一倍。

事實上，特區政府在去年《施政報告》曾經提出研究設立副司長職位，負責領導包括北部都會區以及明日大嶼等大型區域發展，而《北部都會區發展策略》亦相應地建議設置一個「能夠統領各個相關局署的高層次政府專責機構，制定及落實建設北部都會區所需的各項政策、措施及資源配置」。

我們建議政府不妨參考以前拓展署的做法，設置一個區域發展專責部門，並為每個新發展區都設立專門項目辦公室，設定量化進度目標，督促不同單位嚴格遵從既定時間表完成各自負責的發展工作，加快新發展區內的熟地供應。

此外，各土地房屋相關部門應訂立各自的量化績效指標：例如規劃署可以就每年改劃作住宅用地的數量訂立目標；地政總署可以就每年批出作住宅用地的數量訂立目標；土木工程拓展署就每年完成作住宅發展土地平整的數量訂立目標；屋宇署就每年批核新建私人住宅的數量訂立目標；房屋署就每年新落成公營房屋的數量訂立目標。

誠然，多好的制度也要高效的公務員團隊來執行。特區政府不妨善用「蘿蔔加大棒」，參考新加坡和南韓當局的做法，推行績效為本的公務員評核制度，考慮發放表現花紅等不同機制，激勵公務員的工作表現。

創造共識 多源拓展

另一方面，縱使房屋短缺迫在眉睫，社會各界仍僵持於各自理想中的發展模式，原地踏步。政府必須帶領社會認清現實需求，達成共識，多管齊下增加土地及房屋供應。

其中，擺脫「中環視角」，全面認可並落實新界的發展潛力，將會是重要一步。目前，港九市區的地積比最高可達到10倍，但新界的地積比一般最高只有6倍，很多地方甚至低於1倍。因此，新界到目前為止依舊是地廣人稀，與一河之隔、高樓林立的深圳市中心形成對比強烈。考慮到未來北環線將打通交通脈絡，港深邊境地區的經濟合作與人員流動也愈趨頻密，政府理應積極提高新界發展密度，推動新界大規模城鎮化。

另外，目前的城市規劃機制未能兼顧好引導和管制發展的工作。香港有67%土地屬於郊野公園和綠化地帶等綠地，比例遠高於倫敦的38%和新加坡的8%。政府應科學地審視所有綠地的生態價值，並盡快檢討綠地的合理比例。

政府也應檢討涉及約1000公頃的「濕地緩衝區」的規劃準則，以平衡保育與發展需要。

長遠來說，政府必須確保有穩定的土地供應以應付社會經濟民生的需求。為此，應積極建立土地儲備，我們建議政府參考新加坡的「白色地段」規劃工具，把未有長遠用途的政府土地，包括填海新地、新發展區土地等，一律先進行平整並統一劃定為「白色地段」作為土地儲備之用，以配合未來不可遇見的發展需求，容許土地用途彈性，按需要隨時作住宅、商業、混合用途，甚至一些全新工商業模式的發展。

最後，預計未來工程量將大幅增加，提升整體建設容量變得尤為關鍵。政府必須盡快充實建造業人手，不妨考慮適度放寬輸入外地專業工人，以及普及「組裝合成」建築法等新技術的應用。此外，政府也應適度控制監管規模，盡量推動「專業自查」，並研究鼓勵市場良性競爭的招標模式，從多方面促進業界健康發展。

房屋問題積弊已久，要在短時間內解決短缺問題絕非易事，但也非不可能任務。政府若能認清過去的施政弊病，大刀闊斧地進行改革，公屋平均輪候時間將有機會從目前的接近6年大幅縮減至3.7年，市民得以安居樂業，香港的未來發展也將會迎來「虎躍奇峰」的全新一章。