重構置業階梯 助青年解決「四業」

文章原載《大公報》2022年11月23日
撰文：團結香港基金助理研究員 區浩馳、趙恆

國家主席習近平「七一」重要講話中指出要特別關心關愛青年人。要幫助廣大青年解決學業、就業、創業、置業面臨的實際困難，為他們成長成才創造更多機會。然而，過去二十年香港的樓價屢創新高，不斷蠶食青年的薪金升幅，令他們的置業能力大幅倒退，情況不容樂觀。

我們從各年的人口普查報告中了解大學畢業生在25至29歲時的收入情況，推算他們在樓價較低的新界地區購買一呎甲類單位（面積少於430呎）的相應收入比例。結果發現，2016年時，收入最高的一成人平均月薪約為3.7萬元，以此收入水平推算，單位每呎售價約為月薪四分一，購買一個單位就相當於九年收入總和，尚屬可以負擔的範圍。儘管如此，這些高收入青年的置業能力已經不如2001年，當時每呎售價只佔月薪8%。

其餘大部分畢業生的置業能力倒退幅度更為嚴重。位處收入中位數的畢業生，2016年平均月薪約為1.9萬元，平均需要動用近半個月薪酬才能買到一呎。由此可見，普通畢業生在私樓市場的置業能力相當捉襟見肘，只能選擇申購居屋。相比之下，2001年時，他們只需動用月薪約15%就可以買到一呎。

至於收入最低百分之十的畢業生，2016年平均月薪約為1.1萬元，平均需要花費約80%月薪才能買到一呎。相比之下，2001年時，他們只需動用約四分一月薪就可以買到一呎。參照2016至2017年度年一人家庭申請公屋的入息限額同為1.1萬元，換句話說，這批大學生的購買力從可以負擔私樓，跌落至與公屋輪候資格相若的水平。

概括而言，在過去二十年中，私樓從大多數人都能買得起的大眾商品，變成了只有少數人能負擔的稀缺品。

儘管我們發現絕大部分大學畢業生被擠出了私樓市場，惟在現行的公屋輪候和居屋申購機制下，又極為不利單身青年獲分配房屋。房屋問題得不到妥善解決，令青年難以結婚生育。反過來看，他們正是由於未能組織家庭而在輪候或申購公營房屋上吃盡苦頭，深陷惡性循環，長久之下對本港人口結構十分不利。

全面開放居屋二手市場

我們認為，只有政府帶領社會一步步重構斷裂的置業階梯，提升整體置業率，才能緩解青年置業困難。居屋是構成置業階梯的關鍵，目前「白表居屋第二市場計劃」（白居二）單位總存量達到八十六萬伙，唯一直困於出售和購買資格限制的枷鎖，令交易困難。若能更有效善用，將能解決不少青年的置業難題。

我們建議特區政府因應中低收入青年的置業需要，應考慮全面開放居屋二手市場，令更多符合資格青年能免補地價購入單位；至於較高收入的一群，政府則可透過稅務優惠和首置貸款，協助他們重登置業階梯。