資助房屋向來是香港房策焦點所在，近年政府幾乎每年都會提出相關針對性的新措施。例如去年施政報告提出一系列優化措施，包括40歲以下白表人士、連續兩次未能成功申請者可獲多一個抽籤號碼，以及白表居屋第二市場計劃（白居二）增加1500個青年名額等。然而樓價自2021年9月轉勢向下後，更多人能夠負擔私樓，引發愈來愈多人關注資助房屋的定位走向。早前「白居二2024」和房協兩個新資助出售房屋項目相繼接受申請，前者和後者分別錄得超額申請近5倍及近10倍，亦透露了些許端倪。

近期資助房屋相關申請超額數字，雖不比舊時動輒數十倍，但也反映香港大眾對資助房屋需求依然殷切。要摸清資助房屋市場虛實，不應只留意近期新項目申購情况，也需從數據中尋找理據制訂新策。到底資助房屋市場與私人住宅市場之間，是否存在直接競爭？資助房屋在樓價回落後，是否還有存在必要？資助房屋政策有否進一步優化空間？

資助屋與私樓競爭微 存在價值及目的未變

為深入了解資助房屋與私人住宅之間的市場競爭，我們翻查了近年市場成交數據。於2021年，即樓價高峰期間，資助房屋成交價介乎「少於100萬至500萬元」；私人住宅成交價則介乎「300萬至超過5000萬元」。由此可見，兩個市場的成交價重疊範圍落在300萬至500萬元。到2024年，樓價已下調約27%，私人住宅成交價高位仍與過去相若，惟低位卻跌至100多萬元，因此兩個市場的成交價重疊範圍擴大到100萬至500萬元。若再留意成交數量，就能夠知道兩個市場體量的差異巨大——2024年資助房屋一手成交僅1888宗；私人住宅一手成交是其近9倍，達到16,869宗。因此，市場之間的競爭實在相當有限。

雖然我們不能否認在特定樓價區間，兩個市場確實有一定競爭情况，例如2024年「300萬至500萬元」範圍內的資助房屋一手成交有502宗，私人住宅一手市場成交則有3195宗，各佔自身市場約兩至三成，形成比較明顯的體量重疊。

為此，我們進一步分析這個價位區間的潛在買家群，方法是參考政府統計處的全港住戶每月入息組別分類，並為各組別估算其最高可負擔樓價。結果顯示，倘一個香港住戶每月入息落入25,000至39,999元範圍，即收入在全港住戶入息中位數29,600元上下，那麼其最高可負擔樓價約為450萬元，成為最受兩個市場成交價重疊影響的「300萬至500萬元」樓價範圍主要客源。不過他們為數不多，大概只佔全港住戶數量18%。

至於位處全港住戶入息中位數以下的市民，其樓價負擔能力水平，與近期各類資助房屋（例如居屋及綠置居）售價範圍大致相若，資助房屋仍是這些市民自置居所的最主要途徑。因此，資助房屋滿足中低收入家庭置業願望的功能仍然存在，有延續必要性。

滿足置業需求促流轉 提升單位面積增誘因

資助房屋亦能夠促進公屋流轉，讓經濟狀况已改善的公屋租戶有機會實現置業，從而騰出單位予其他更有需要的輪候者。資料顯示，過去近20年間的淨回收公屋單位數量變化，與租戶購買資助房屋後交還單位的數量變化非常脗合，程度顯著高於房屋署發出終止合約通知書後收回單位的數量變化。這反映當局固然應加強打擊濫用公屋，惟鼓勵合資格租戶自願搬遷更為重要，甚至可成為未來進一步促進公屋流轉的主要策略。

事實上，房屋署的公營房屋住戶綜合統計調查（統計調查）結果顯示，過去十幾年間，愈來愈多公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，近年比例更達到三成以上（見圖）。我們作一個粗略推斷，假如將相關比例套用至全港公屋住戶數量，則估計全港有338,100個公屋住戶對購買資助房屋單位持開放態度，未來有機會在購入資助房屋後，交還同等數量單位；該潛在可回收單位數目，為過去10年回收單位總量的10倍。

不過，公屋與資助房屋之間的流動仍面對挑戰。統計調查結果顯示，過去10年平均僅2%資助房屋業主會考慮在未來一年內出售單位。出售意向低迷且遠低於購買意向，突顯了二手資助房屋市場買賣供求失衡問題。此外，過去15年的未補價資助房屋成交數據反映，近九成交易都涉及400呎以上單位。這毫無疑問說明了公屋住戶「綠表」買家，絕大多數傾向購買面積較大單位。但近年新建成的資助房屋，卻以430呎以下面積較細單位為主，相關單位比例在2024/25年度供應中達到近八成，令住戶置業後仍需在生活空間上「將就」。

由於置業成本遠高於租住公屋成本，若生活條件未能得到顯著改善，公屋住戶並不會有太大意願自置居所。此外，由於面積較細資助房屋單位未來轉售時的資本增值較少，從中所得甚至可能少於置換私人住宅單位的所需首期，因此購入細單位的資助房屋業主，可能面對生活空間不足，又無法換樓的進退維谷。因此，隨着種種數據反映公營房屋整體供應已見改善，甚至進入「收成期」，我們希望未來新建資助房屋單位的面積也能拾級而上，使香港家庭可愈住愈大，也促進更多公屋住戶向上流動，實現宜居安居。