香港居屋以負擔力定價 ---- 借鏡新加坡房屋及土地政策成功經驗

文章原載《香港經濟日報》2018年3月26日
撰文: 林力山  香港測量師學會前副會長

「安居」從來都是「安民」政策中的一個重要因素，每個政府都應該有效利用「安居」的好處。近年來，香港陸續推出多項解決住屋需求問題的新政策，但卻事與願違，當中包括未能滿足年青人期盼的置業夢。比如房委會最近推售3 個居屋項目七折定價的舉措，當中兩個項目平均呎價逾九千元之高，更突顯了大部份年輕家庭根本無能力置業的苦況，亦引發要求檢討居屋定價機制的訴求。筆者認為，與其與市價脫鈎，不如改以申請者的負擔能力釐定售價。這並非天方夜談，鄰近的新加坡政府所提供予國民的「組屋」，便沿用此方法制定售價。

同為四小龍    星房策勝港

香港與新加坡在六十至九十年代同被譽為「亞洲四小龍」，至今在經濟範疇依然拼得難分上下。然而，在房屋政策方面，新加坡在「安居安民」的成果上卻比香港優勝。新加坡的「組屋」，相若於香港的資助房屋，向來備受鄰近地區所稱譽，不但有效應付當地人口增長所帶來的土地需求，同時亦能藉房屋政策穩定民心，達致安居樂業。

香港年青人這幾年來對社會的怨氣，或多或少由高樓價打破置業夢而誘發。新加坡的組屋由政府定價，只出售予新加坡居民，政府同時會提供補貼，讓居民能以負擔得來的價錢置業。即是樓價和申請者的人工掛鈎，並非如香港般純以市場定價。這些「組屋」是當地政府「建屋發展局」從60年代起大規模地建造、提供給公民和永久居民家庭購買和租賃的津貼公共住房，現時約有高達85%的新加坡人受惠於組屋政策。

有效資助房屋  擺脫置業無望

由於是政府津貼房屋，故當局為購置組屋設立了條件，涵蓋年齡、入息上限等，普遍居民都能符合入息上限等條件要求。不同級別的新加坡組屋價格是完全負擔得來，品質相對應所屬級別的組屋是恰到好處，在建材、設計及公共配套均可滿足居民的生活所需。至於收入較微薄的一群，政府亦有廉租公屋供其選擇。

因為新加坡組屋的選擇設有不同級別，像階梯般讓入住者有機會細屋搬大屋，向上流動追尋更好的居住環境。反觀香港，即使辛苦賺來的積蓄能得到上車機會，但眼見樓價不繼飆升，加上林林種種的辣招，換大屋向上流動可能只是一個奢望。

新加坡的組屋政策推出後，對社會民生，以及樓市發展均有重大影響。一般認為，新加坡的組屋與公積金政策，是該國穩定社會的兩大重要因素，因為以上的經濟管制措施，大大壓縮了樓市的炒作空間，將用家和炒家徹底分開，以便市民能以可負擔的價格置業。

星填海造地  規劃目標跨半世紀

事實上，新加坡是一個面積細小的地方，上世紀六十年代只有約581.5平方公里，但人口則持續增加，該國之所以能推出如此成功的組屋政策穩定民生、民心，政府填海造地的決定至為關鍵。自新加坡1965年獨立建國以來，新加坡政府已意識到國土面積狹小將帶來的隱憂，故透過不同方法讓國民意識到覓地發展的重要性，當中填海造地成為該國覓地的重要選項。新加坡是世界上填海造地比例最高的國家之一，有逾22%的國土是透過填海而成。

據傳媒報導，新加坡的土地規劃具長遠目標，以半個世紀為期，且每十年檢討一次。新加坡政府更預期在2030年以前，令國土增加至300平方英里（約777平方公里），而截至2016年的最新統計，新加坡的面積為719.2平方公里，意味在未來的十多年間，該國將會「創造」更多的土地。

毋庸置疑，自由市場固然是香港經濟體系最可貴之處，但也正正因為香港擁抱自由市場，在地少人多的情況下，私人樓宇價格隨著經濟不斷發展而水漲船高，是世界上各大都會必然的定律。香港同樣與新加坡面對土地不敷應用、公營及資助房屋短缺、人口續增之況。香港在這方面能否借鏡新加坡，從填海造地，以及市郊規劃兩方面作檢討。

香港在七十年代經濟起飛時期，多次填海建造新市鎮以滿足市民的居住需求，然而自2000年代起，政府則再沒有填海建造新市鎮的規劃；反之，新加坡則持續檢視覓地計劃，過去幾十年多次填海造地，以配合當地的人口及住屋需求。回想新加坡在八十年代曾派員到港取經，了解本地公營房屋的規劃，回國後取長補短，加以修訂和優化，至今在這方面發展的成果實在令人刮目相看。

港郊野公園用地  劃界須更新

另一方面，新加坡的土地規劃相當長遠，當中填海便是其中一個宏觀計劃；反之，香港則可能缺乏宏觀視野，在土地規劃方面明顯不夠長遠細緻。例如一直有討論的郊野公園用地，當年是在小比例地圖上大刀闊斧地劃定其範圍，然後便在桌上放大到現有的大比例地圖上顯示，是否能準確圈出郊野公園的真正界綫，實在需要現今測量科技的核證。喜歡跑山的我，眼見一些被劃為綠化地的地方卻是一片荒蕪，但同時亦有一些地方，明明綠樹遍野，應該是郊野公園範圍內，却沒有落入地圖顯示的郊野公園界線內！這明顯是劃界不清，過時的劃界或許也需要客觀地重新審視。

目前香港的公營房屋輪候時間越來越長，私人住宅樓價則不斷跟隨經濟週期上升，政府若要社會上不同階層的香港市民安居樂業，住屋需求為一個極待解決的重要挑戰，港府宜在土地規劃及房屋政策上打破現有的框框。