團結香港基金發表土地房屋政策研究報告

棕地緣起有因 物流業發展亟待支援

【2020 年 7 月 28 日，香港】  團結香港基金（基金會）今天發表新一份題為《「棕」合持續發展   「地」利現代物流》的土地房屋政策研究報告。報告指香港物流業發展缺乏長遠規劃，加上基建投資落後，令本港物流業優勢漸失。此外，由於支援物流業的用地長期供不應求，迫使營運商在別無選擇的情況下，租用新界空置農地進行物流作業，從而導致「棕地問題」的出現。

報告建議政府分別從「硬件」及「軟件」兩方面著手，提供全面的基建及政策支持，包括在四個策略性位置，建設物流樞紐以及連接的交通基建，另一方面亦要制定產業政策，成立專注策略性產業發展的法定機構等，以推動本港物流業持續發展。

香港物流業優勢漸失 競爭力落後新加坡

貿易和物流是香港四個主要產業之一，佔本地生產總值的 21.2%，並貢獻了 18.6%的就業職位，重要性不言而喻。

隨著生產及消費模式的改變，物流業在全球供應鏈的角色日益重要。一方面，產品由不同國家的廠商製造，物流成為連接各工序的重要紐帶。另一方面，近年電子商貿蓬勃發展，消費活動逐漸從線下轉至線上，物流服務方便貨品直遞買家府上。

儘管香港作為傳統物流樞紐具有多項優勢，包括戰略性的地理位置、卓越的交通網絡、高效的海關運作、自由港地位等等，但由於政府欠缺長遠規劃，政策配套支援不足，再加上土地供應持續短缺，種種限制令香港物流業優勢漸失。

根據世界銀行 2018 年物流表現指數，香港位列全球第 12 位，較 2016 年下降了三位，落後於主要競爭對手新加坡。翻查過往的規劃紀錄，早在 1990 年代，政府已擬定於屯門西地區和洪水橋一帶，建設支持海運和港口業的後勤用地，但最後有關規劃未能得到系統性落實，而過往規劃的十號貨櫃碼頭，以及小蠔灣物流園等項目，最終亦被棄置。

葵青貨櫃碼頭周邊逾四成港口後勤地未盡其用

基金會的分析顯示，香港港口堆場面積與貨櫃吞吐量之比例，在全球十大港口中排名倒數第一。由於港口轉運業務佔比與日俱增，令堆場面積有限的問題更為棘手。此外，分析亦指出，在葵青貨櫃碼頭周邊的港口後勤用地中，目前逾 40%未盡其用。雖然五年前政府曾對其中若干地塊進行了長遠用途規劃，但是大部分規劃至今仍未獲落實。

物流空間供不應求 營運商被迫佔用新界棕地

報告發現，本港物流空間根本無法應付行業需求。在 2009 至 2018 年間，貿易及物流業貢獻的本地生產總值增長了 51%，但本地已發展工業土地面積只錄得 8%的輕微增幅。過去十年，私人貨倉供應量更出現斷層，空置率不斷下跌，設施租金持續攀升。另一方面，營運商需要寬敞、高樓底的物流空間，以及直達各層，擁有出入斜路的便利設施，但現存的分層工廠大廈設計，並不能滿足現代物流業的需求。

由於工業用地供不應求，營運商只能在新界尋找可負擔的替代空間，被迫在不少欠缺規劃及配套的土地上進行物流作業，形成了社會上對棕地問題的不滿。目前，在1,414 公頃有活躍經濟作業的棕地中，有 46%正支援物流相關行業的運作。未來，隨著新發展區和其它新界發展項目的推行，不少棕地將會被逐步收回。報告預測，截至2030 年，將有 390 公頃棕地被收回作住宅在內的其它用途，供物流等行業使用的土地將會出現負增長。

基金會認為，香港現時不單是住宅用地短缺，支援各類經濟產業及就業的用地也持續短缺。長遠來說，政府必須做好規劃，坐言起行，大面積增加土地供應，並提供足夠的交通基建配套，才可以在滿足市民居住需求的同時，確保有足夠的土地發展各項重點產業。

基金會認為，政府應適時為物流業的持續發展提供出路，並從「硬件」及「軟件」兩方面提出五大政策建議：

硬件
建議一：發展專用物流樞紐

因應未來策略性產業的需求，政府應在新界發展專用物流樞紐，以消除目前無序發展棕地對環境所產生的負面影響，並透過有規劃的重置安排，重新規劃棕地用作包括住宅在內的其他發展。

因此，基金會建議於新界四個策略位置建立物流樞紐。第一個是港珠澳大橋香港口岸人工島，該地毗鄰香港國際機場，同時亦是港珠澳大橋在香港的落腳點，是連接大灣區與世界的雙門戶。第二個是龍鼓灘和屯門西地區，即將通車的屯門赤臘角連接路與機場相連，正在草擬的屯門西繞道亦可連接新界西北，是機場物流後勤地的理想選址。第三個是新界西北地區，為港深西部公路的落腳點，亦可成為深港物流「西進西出」的集散地。第四個是新界北地區，此區有即將開幕的蓮塘香園圍口岸，接駁深圳東部高速，為另一「東進東出」陸路物流樞紐。

基金會認為，上述物流樞紐位置具策略性，可加強香港物流業與大灣區和世界的聯繫，為空運物流、電子商貿、港口後勤等相關行業提供多達 930 公頃的產業用地，容納近 125,000 個職位。發展上述物流樞紐的關鍵，是做好相關公路和鐵路等基建配套，包括 P1 公路、屯門西繞道、11 號幹線、未來連接中部水域人工島的道路及新的跨海鐵路等。

建議二：改革產業用地分配機制

為確保物流樞紐土地能公平分配予中小企及棕地作業者，基金會建議政府重新考慮相關的土地分配機制，改變價高者得的一貫競投做法。此外，基金會亦建議物流樞紐由一個專責的法定機構管理，以協助業界升級轉型。

建議三：遷置葵青貨櫃碼頭

基金會 2017 年發表的報告《重啓大型填海 共建美好家園》曾建議將葵青貨櫃碼頭遷往遠離市區，位於長洲南的人工島，亦有專家建議，在香港水域外西南的島嶼興建大型港口。搬遷碼頭可以創造機會，對港口基建進行現代化升級，建設如同新加坡大士港、上海洋山港的現代化設施，並藉此整合大灣區內各主要港口。

遷置貨櫃碼頭還可騰出市區核心地帶的寶貴土地。葵青貨櫃碼頭連同周圍的工業用地，再加上政府建議的青衣南填海區，合共佔地近 790 公頃。這些土地坐落於市區核心地帶，交通網絡完善，適合用作住宅及其他用途，以滿足經濟發展及民生需求。

軟件
建議四：進行經濟策略檢討及制定產業政策

由於缺乏定期的經濟策略檢討及行業發展藍圖，政府各部門對產業政策的支援有欠協調。相比之下，新加坡每十年便會召集經濟策略檢討委員會，商討未來經濟發展策略及制訂行業藍圖。

故此，基金會建議政府定期進行經濟策略檢討，並制定產業政策，以促進物流等策略性產業的發展。明確的經濟策略及行業藍圖，亦將為土地用途規劃提供更清晰的指引，從而適時有序地滿足策略性產業的發展需求。

建議五：成立專注策略性產業發展的法定機構

基金會建議政府成立一個法定機構，專責推動物流業等策略性產業發展。雖然現時業界已有不少組織和機構，惟大部分僅屬諮詢性質，缺乏資源及行政權力，無法在政策層面落實業界的建議。

政府可考慮升級香港海運港口局、香港物流發展局及香港貿易發展局，或將之整合為專責策略性產業發展的法定機構，以協助物流及其他策略性產業的持續發展。新成立的法定機構若配備開發產業用地的權力，並擁有獨立的財政資源，在促進行業發展方面將事半功倍。

團結香港基金副總幹事兼公共政策研究院院長黃元山表示：「新冠疫情和地緣政治角力正在改變當今世界的貿易和供應鏈格局。為了應對不斷變化的環境，政府應適時肩負責任，以社會及業界的整體利益為導向，及時採取行動，從而維護香港在世界貿易及物流版圖上不可或缺的角色和地位。」

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，「市民不僅要安居，還要樂業。政府在不遺餘力開闢更多住宅用地的同時，也需確保有足夠的土地發展香港的策略性行業。我們需要有前瞻性的產業政策和長遠的土地用途規劃，並適時為物流等策略性行業提供足夠的土地和配套設施，支援行業的持續發展，創造更多就業機會。」

《「棕」合持續發展   「地」利現代物流》土地房屋政策研究報告：
中文版： https://bit.ly/3hFltul
英文版： https://bit.ly/2CPP0Tl
香港各地區的棕地分布地圖

物流樞紐建議選址之一︰龍鼓灘和屯門西地區
觀看影片： https://youtu.be/nSzd_bgkGXE

《「棕」合持續發展   「地」利現代物流》的土地房屋政策研究報告發布會:
網上發布會： https://youtu.be/oU3JUH94puA?t=283