房屋供應持續緊張  覓地建房刻不容緩
私樓供應跌近四成  公屋輪候破六年 
團結香港基金籲優先發展25幅改劃地

【2019年4月17日，香港】團結香港基金（基金會）今天發表新一期土地及房屋政策倡議報告。報告的研究分析顯示，公私營房屋供應將面臨斷崖式下跌，三年內公屋平均輪候時間將突破六年大關，而2023年的私人住宅供應量，將較2018年大跌近四成。

為緩解當前房屋困局，基金會建議政府採取權宜之策，火速解決短中期燃眉之急︰
第一， 拆牆鬆綁，加速發展25幅「改劃地」；
第二， 廣開思路，認真考慮西貢十四鄉兩幅合共64公頃的「未劃分山坡地」，提供約兩至三萬個住宅單位；
第三， 坐言起行，儘快開展110公頃「棕地」及150公頃私人新界農地改劃工作。

報告同時指出，社會應該汲取現時「土地荒」的教訓，儘早為土地需求作出更具策略性和綜合性的評估。除了住屋用途外，亦應照顧各行各業的發展需要，例如為了促進貿易及物流業發展，政府就應以更具前瞻性的視野，全面檢討經濟後勤地的需求。

調整公私營比例實為零和遊戲　私樓供應將大跌近四成  

政府於最新一份《長遠房屋策略》（《長策》）周年進度報告中，宣布將新落成公私營房屋單位供應目標比例，由六比四改為七比三，私人住宅單位供應目標因而由年均18,000個單位下調至13,500個單位。報告認為，在總房屋單位供應目標並未增加的情況下，修改公私營比例只是拆東補西的零和遊戲，很可能顧此失彼，無法有效彌補因過往落成量不達標而形成的供應缺口：僅計2013-2017這五年，本港公私營房屋的累計短缺已達99,000個單位。

報告指出，由於去年上蓋工程動工量明顯下降，加上可建私人住宅的熟地供應大幅減少，預計在2019-2023的五年間，年均私人住宅單位落成量約為18,500個單位，比基金會去年預計的落成量低11%；到2023年，將進一步銳減至13,300個單位，較2018年水平大跌近四成。

公屋輪候時間將突破六年大關　十年累計短缺85,000單位

儘管《長策》將公營房屋供應目標由每年28,000個單位上調至31,500個單位，但基金會報告預計未來四個財政年度，公營房屋預測落成量僅為年均18,300個單位，遠低於《長策》供應目標約42%；到了2022/23財政年度，落成量更將斷崖式下跌至14,500個單位。總括2019/20至2028/29十個財政年度，報告預計公營房屋供應將累計短缺至少85,000個單位。在未來三年內，一般公屋申請者的平均輪候時間將由現時的5.5年增至超過6年。

建議優先處理25幅改劃地　加快發展「未劃分山坡地」

報告指，自2013年起，政府公布了215幅有潛力改劃為住宅用途的土地，惟截至今年1月，仍有69幅用地尚未啟動法定改劃程序，而相關用地預計可提供約116,000個單位，數量可觀。

經過綜合考慮交通接駁、鄰近社區，以及工程難度等因素後，基金會認為當中25幅屬較易改劃土地（詳見《土地房屋政策倡議系列 4: 房屋供應臨斷崖　覓地事急馬行田》第72頁），應優先處理。

而剩餘用地中有另外25幅基金會認為較難改劃，當中六成（15幅）是「棕地」，發展時無可避免會觸及收回土地、重置現有用途和補償等複雜問題；餘下19幅用地則需作進一步研究。

此外，基金會在去年4月發表的倡議報告中曾建議發展「未劃分山坡地」。該兩幅位於西貢十四鄉的土地總面積達64公頃，因為屬政府所有，且位於郊野公園及綠化帶以外，可作短中期公營房屋發展，提供約兩至三萬個住宅單位。基金會更憑此項目榮獲皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS）頒發「研究團隊優異獎」，反映研究獲專業界別認可。基金會期望政府採納建議，加快發展相關土地，以解燃眉之急。

建議儘快落實土供組建議　成立跨部門委員會檢視經濟後勤地需求

另外，政府早前採納土地供應專責小組三個短中期建議，基金會呼籲政府坐言起行，儘快開展相關的110公頃「棕地」及150公頃私人新界農地改劃工作，公布詳細的工作計劃時間表，並儘快發布新一批有改劃潛力的用地列表。

報告同時亦指出，「棕地」等經濟後勤地對貿易及物流業發展十分關鍵，但其經濟價值卻往往被公眾忽略，因此建議政府由首長級官員領導，統籌發展局、商務及經濟發展局，以及運輸及房屋局等組成的跨部門委員會，全面檢視香港對經濟後勤地的需求，以促進貿易及物流業發展。

缺乏土地儲備　權宜之策難解死結

報告指出，由於香港過去十多年缺乏大規模的造地和建設新市鎮，未能建立有效的土地儲備。雖然改劃用途是目前重要的房屋用地來源，但畢竟並非創造新土地，社會成本巨大，長遠仍需透過大規模填海等方法，多管齊下增加土地供應。

團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山表示，現時房屋危機可謂「低處未算低」，社會應著手於將餅做大，而非著眼於如何分餅。他稱︰「改劃土地用途只屬權宜之策，只是『左手交右手』的方法，是土地荒的情況下，暫時用來『退退燒』，長遠並不能解決土地不足的問題。」他強調，土地房屋供應危機並未解除，亟需社會正視，衷力合作以突破困局。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，房屋供應「不似預期」，在可見將來，公私營房屋供應均會出現斷崖式下跌，不僅「上車」會日益困難，公屋輪候時間亦會創新高，令港人生活質素大受拖累。他促請政府採納基金會建議，優先集中處理較容易改劃用途的25幅用地、發展「未劃分山坡地」以暫緩困境，「但長遠而言，不能再只聚焦『零和遊戲』式討論，要突破困局仍需多管齊下增闢土地」。

《土地房屋政策倡議系列4：房屋供應臨斷崖 覓地事急馬行田》完整報告

中文版：http://bit.ly/2VQhpga
英文版：http://bit.ly/2ZiBm1h