團結香港基金發表年度房屋供應預測報告

    2022-05-31

    未來10年房屋落成量預測

    【2022年5月31日,香港】 團結香港基金(基金會)發表新一份年度公私營房屋供應獨家預測報告,以促進各界掌握土地房屋供應脈搏,助力政府快速對症下藥。基金會的預測顯示,短期供應仍主要依賴土地改劃等權宜之計,而長遠供應則充滿變數。可否成功解困,很大程度視乎新一屆政府能否有效落實其土地房屋政綱。基金會將就此持續作追蹤分析和研究,並呼籲社會團結一致,共同合力破解這個老大難問題。

    房屋短缺一直是香港民生頭號難題,新一屆政府在政綱中提出精簡程序、加強統籌、多元發展、基建先行以加速房屋供應。基金會對此表示支持,並希望以上措施能夠儘快落實,以扭轉未來預見的困局。因此,成功關鍵還繫於精準把握供應趨勢,及時填補短中期缺口並掃除長遠路障。

    私人住宅供應:短期暫見曙光,長遠仍存變數

    私人住宅供應短期暫見曙光。由於政府近年積極改劃土地,以及有更多私人發展項目完成地契修訂/換地程序,預計未來五年(2022至2026年)的年均落成量將重回約17,300個單位的水平,與過去五年相若,高於2007至2016年期間年均10,900個單位的水平。除此之外,私人住宅發展周期的各個領先指標亦見改善。

    然而,在新發展區的供應「主力」於2030年前後實現之前,中長期私人住宅供應有機會出現青黃不接。政府在2018年調低《長遠房屋策略》(《長策》)中私人住宅供應目標比例後,私人住宅熟地供應驟降,導致「上游節流、下游遭殃」。由此推算,五年期過後私人住宅落成量勢將減少。因此,除非政府推出有效政策扭轉形勢,我們預計未來六至十年間(2027至2031年)的年均落成量將未能達到《長策》目標。

    公營房屋供應:短期繼續落後,長遠前景審慎

    短期内公營房屋供應可謂「舊債未清,新債又起」。過去九年公營房屋落成量屢不達標,累計短缺超過105,000個單位。展望未來五個財政年度(2022/23至2026/27年度),預計公營房屋的年均落成量為21,100個單位,比《長策》目標大幅落後30%。

    長遠能否兌現政府「頭輕尾重」的供應承諾仍充滿未知數。按目前速度推進,估計未來十年(2022/23至2031/32年度)的公營房屋總落成量可達306,600個單位,稍高於《長策》目標。然而公開資料卻顯示,政府自2015年起便提出公營房屋「頭輕尾重」的供應模式,但綜觀過去實際供應只能做到「頭輕尾又輕」。

    急需打破項目不斷延誤的「惡性循環」,才能讓公營房屋供應達標。過去公營房屋項目不斷延誤,觀察過去八年政府對公營房屋五年期落成量的更新,我們發現平均每年有15%的單位落成出現延誤。更甚的是,現時已知的個案可能僅屬「冰山一角」。我們對三個延誤個案展開研究,當中問題包括有項目陷入無止境的設計討論、受到行政程序凍結、或錯失最佳發展時機。這些障礙出自人為因素,是可克服的。然而,目前公營房屋建設缺乏足夠資訊透明度,令公眾無法進行有效監督。

    居住質素:短期權宜之計,長遠尚待觀察

    私人住宅單位面積難在短期内止跌回升。細單位比例在過去十年急速上升,預計單位平均面積要到2023年後才會止跌回穩。雖然政府兩次放寬按揭成數,及在去年底首次公布280平方呎的私人住宅最低單位面積要求,並於今年2月起擴大其涵蓋範圍,但估計納米單位落成量將會在短時間内繼續增加,直到2024至2025年才會漸趨見頂,且供應不會完全消失。

    公營房屋單位面積短期内同樣難有起色。納米單位不但在綠置居項目中繼續出現,更首次出現在2022年推售的居屋項目。雖然綠置居納米單位出現滯銷,但究竟當局會否考慮增加新落成公營房屋單位的面積,目前仍有待觀察。

    奠定房屋供應基石,緊握發展變革契機

    土地房屋不但承載社會民生運作、更是香港未來發展的奠基石。要避免私人住宅供應陷入斷層,就必須加快開拓新發展區。要逆轉公營房屋供應的不利情景,就要儘快打破項目延誤的惡性循環。只有土地供應根基穩固,房屋落成量回升,才有進一步提升人均居住空間的可能。未來五年是香港由治及興的關鍵時刻,只要緊握發展變革的契機積極行動,定能解決土地房屋問題。

    團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山博士表示:「基金會就土地房屋的短中期和長遠供應趨勢進行了詳細梳理,一方面確認了問題的嚴重性和迫切性,但也指向了清晰的解困方向,就是要大刀闊斧地精簡程序,加強執行和統籌能力,並以基建先行,多管齊下地推進大規模發展,加快明日大嶼及北部都會區等計劃。我相信只要社會各界,同心協力,向著目標全速邁進,纏繞香港多年的土地房屋問題,必會迎來希望的曙光。」

    團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出,「要避免供應斷層出現,關鍵在於加快並推前『供應糧倉』新發展區的土地交付。因此,基金會歡迎政府早前於今年3月提出精簡發展程序的修例建議,並期望有關建議可儘快落實,並參考基金會早前提出的23項詳細建議,全方位拆牆鬆綁,為可持續的土地房屋供應打好基礎。」

    土地房屋政策研究報告全文:https://bit.ly/3lSM6A7 

    重溫發布會:https://youtu.be/zcCac-Os6Bc?t=581 

    未來10年房屋落成量預測
    團結香港基金發表新一份年度公私營房屋供應獨家預測,以促進各界掌握土地房屋供應脈搏,助力政府快速對症下藥。圖:團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山博士(中)、團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管葉文祺先生(左)、團結香港基金研究員梁躍昊先生(右)。
    未來10年房屋落成量預測
    團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山博士表示,相信只要社會各界同心協力,向著目標全速邁進,纏繞香港多年的土地房屋問題,必會迎來希望的曙光。
    未來10年房屋落成量預測
    團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管葉文祺期望政府儘快落實今年3月提出的精簡發展程序修例建議,並參考基金會早前提出的23項詳細建議,全方位拆牆鬆綁。