發表年度房屋供應預測報告

未來10年房屋落成量預測

【2022年5月31日，香港】 團結香港基金（基金會）發表新一份年度公私營房屋供應獨家預測報告，以促進各界掌握土地房屋供應脈搏，助力政府快速對症下藥。基金會的預測顯示，短期供應仍主要依賴土地改劃等權宜之計，而長遠供應則充滿變數。可否成功解困，很大程度視乎新一屆政府能否有效落實其土地房屋政綱。基金會將就此持續作追蹤分析和研究，並呼籲社會團結一致，共同合力破解這個老大難問題。

房屋短缺一直是香港民生頭號難題，新一屆政府在政綱中提出精簡程序、加強統籌、多元發展、基建先行以加速房屋供應。基金會對此表示支持，並希望以上措施能夠儘快落實，以扭轉未來預見的困局。因此，成功關鍵還繫於精準把握供應趨勢，及時填補短中期缺口並掃除長遠路障。

私人住宅供應：短期暫見曙光，長遠仍存變數

私人住宅供應短期暫見曙光。由於政府近年積極改劃土地，以及有更多私人發展項目完成地契修訂/換地程序，預計未來五年（2022至2026年）的年均落成量將重回約17,300個單位的水平，與過去五年相若，高於2007至2016年期間年均10,900個單位的水平。除此之外，私人住宅發展周期的各個領先指標亦見改善。

然而，在新發展區的供應「主力」於2030年前後實現之前，中長期私人住宅供應有機會出現青黃不接。政府在2018年調低《長遠房屋策略》（《長策》）中私人住宅供應目標比例後，私人住宅熟地供應驟降，導致「上游節流、下游遭殃」。由此推算，五年期過後私人住宅落成量勢將減少。因此，除非政府推出有效政策扭轉形勢，我們預計未來六至十年間（2027至2031年）的年均落成量將未能達到《長策》目標。

公營房屋供應：短期繼續落後，長遠前景審慎

短期内公營房屋供應可謂「舊債未清，新債又起」。過去九年公營房屋落成量屢不達標，累計短缺超過105,000個單位。展望未來五個財政年度（2022/23至2026/27年度），預計公營房屋的年均落成量為21,100個單位，比《長策》目標大幅落後30%。

長遠能否兌現政府「頭輕尾重」的供應承諾仍充滿未知數。按目前速度推進，估計未來十年（2022/23至2031/32年度）的公營房屋總落成量可達306,600個單位，稍高於《長策》目標。然而公開資料卻顯示，政府自2015年起便提出公營房屋「頭輕尾重」的供應模式，但綜觀過去實際供應只能做到「頭輕尾又輕」。

急需打破項目不斷延誤的「惡性循環」，才能讓公營房屋供應達標。過去公營房屋項目不斷延誤，觀察過去八年政府對公營房屋五年期落成量的更新，我們發現平均每年有15%的單位落成出現延誤。更甚的是，現時已知的個案可能僅屬「冰山一角」。我們對三個延誤個案展開研究，當中問題包括有項目陷入無止境的設計討論、受到行政程序凍結、或錯失最佳發展時機。這些障礙出自人為因素，是可克服的。然而，目前公營房屋建設缺乏足夠資訊透明度，令公眾無法進行有效監督。

居住質素：短期權宜之計，長遠尚待觀察

私人住宅單位面積難在短期内止跌回升。細單位比例在過去十年急速上升，預計單位平均面積要到2023年後才會止跌回穩。雖然政府兩次放寬按揭成數，及在去年底首次公布280平方呎的私人住宅最低單位面積要求，並於今年2月起擴大其涵蓋範圍，但估計納米單位落成量將會在短時間内繼續增加，直到2024至2025年才會漸趨見頂，且供應不會完全消失。

公營房屋單位面積短期内同樣難有起色。納米單位不但在綠置居項目中繼續出現，更首次出現在2022年推售的居屋項目。雖然綠置居納米單位出現滯銷，但究竟當局會否考慮增加新落成公營房屋單位的面積，目前仍有待觀察。

奠定房屋供應基石，緊握發展變革契機

土地房屋不但承載社會民生運作、更是香港未來發展的奠基石。要避免私人住宅供應陷入斷層，就必須加快開拓新發展區。要逆轉公營房屋供應的不利情景，就要儘快打破項目延誤的惡性循環。只有土地供應根基穩固，房屋落成量回升，才有進一步提升人均居住空間的可能。未來五年是香港由治及興的關鍵時刻，只要緊握發展變革的契機積極行動，定能解決土地房屋問題。

團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山博士表示：「基金會就土地房屋的短中期和長遠供應趨勢進行了詳細梳理，一方面確認了問題的嚴重性和迫切性，但也指向了清晰的解困方向，就是要大刀闊斧地精簡程序，加強執行和統籌能力，並以基建先行，多管齊下地推進大規模發展，加快明日大嶼及北部都會區等計劃。我相信只要社會各界，同心協力，向著目標全速邁進，纏繞香港多年的土地房屋問題，必會迎來希望的曙光。」

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，「要避免供應斷層出現，關鍵在於加快並推前『供應糧倉』新發展區的土地交付。因此，基金會歡迎政府早前於今年3月提出精簡發展程序的修例建議，並期望有關建議可儘快落實，並參考基金會早前提出的23項詳細建議，全方位拆牆鬆綁，為可持續的土地房屋供應打好基礎。」

土地房屋政策研究報告全文：https://bit.ly/3lSM6A7 

重溫發布會：https://youtu.be/zcCac-Os6Bc?t=581