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    土地

    《施政報告》務實可取 完善細節助力實踐

    2022-10-27

    文章原載《香港01》2022年10月27日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊
     

    《施政報告》務實可取 完善細節助力實踐



    新一屆政府在日前公佈了市民翹首以待的《施政報告》。全文150段、共3.2萬字當中,制定了不少具體的政策與措施,並吸納了社會上不同的意見。在不同的範疇,均提出了短中長期的政策,也有相應的統籌及執行架構,並清晰臚列110項績效指標,從而方便市民監督進度和成效。

    《施政報告》内也有相當重的篇章放在土地及房屋政策,内容有不少針對性措施,也回應了基金會一直以來的倡議。我們樂見政府勾畫了清晰的供應藍圖,也定下不少進取的目標,顯示當局解決香港土地房屋這個老大難問題的決心。惟在政策細節方面,我們認爲還有進一步的討論空間,並提出以下三個主要建議,希望助力相關措施得以順利實施和執行。

    系統處理棕地 推動行業發展

    在土地供應方面,《施政報告》内提到將透過多管齊下造地增加供應,並逐漸建立土地儲備,當中包括加快收回棕地進行發展。新界現有的約1,600公頃棕地當中,超過一半會陸續轉化爲房屋及其他用途。

    然而,棕地並非閒置用地,而是貿易和物流業以及其他行業重要的經濟後勤用地,因此重置棕地營運者將是實現土地供應的先決條件。雖然政府明年起將在元朗和洪水橋推出首批土地讓私人市場興建多層工廈,並於地契條款要求撥出若干樓面以低於市場租金租予受影響的棕地作業者,但在設計上也要顧及各類棕地營運者的不同需要。我們建議政府應訂立一個系統性的安置計劃,並為棕地作業者提供支援協助其升級轉型,並設立專門法定機構,負責制定整全的政策框架和推動物流等策略行業的發展。

    完善基建走綫 提升經濟效益

    在交通基建方面,我們支持政府提出的三條主要幹道及三條策略鐵路,而個別的走綫也類似基金會早前的倡議。目前,新界南北的交通已見飽和,即使在新冠疫情下,屯馬綫在2021年已經達到86%的運載量,再加上北部都會區計劃由現時少於100萬增加至250萬人口,將帶來更多交通需求。新的交通基建將能分流已發展地區的交通,疏導容量已經或即將飽和的路段,並支持北部都會區的發展。

    但我們認爲,詳細的走綫仍需要進一步探討。鑒於未來基建投資成本龐大,除了考慮舒緩擠塞情況,節省乘客的通勤時間之外,走綫亦應該充分考慮沿線可以釋放多少土地潛力,包括經濟活動增加、提升賣地收益,和加大運輸基建服務周邊範圍的發展密度等。這不但可以進一步提升工程及經濟效益,也可通過土地發展來支付建造成本。另外,政府也應透過運輸署在上月展開新一輪交通習慣調查,參考市民最新的出行模式和習慣,並相應地調整走綫設計及交通基建落實的優先程序。

    提供政策鼓勵 增加房屋供應

    在房屋供應方面,對於政府推出全新的「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」,我們表示歡迎。目前,香港所有的公營房屋都由房委會及房協負責,而且要在未來數年大幅提升建屋能力,兩者難免面對龐大的工作量和壓力。透過提升公私營協作,將可多管齊下增加公營房屋供應,而且項目的建造效率和質素絕不亞於房委會負責的項目。

    香港大學房地產及建設系的研究顯示,對比房屋署沿用的設計後投標施工的安排,私人參建項目的建造費更平、建造時間亦更快,而且不會影響施工質素。不少私人參建居屋如雅濤閣、康山花園、富榮花園、采頤花園等屋苑廣受市場歡迎,交投相當活躍。這次的先導計劃也鼓勵發展商利用其私人土地興建資助房屋單位,但我們希望政府能在地價及基建等提供更多政策鼓勵,以提高對私人發展商的吸引力。例如,房協所發展的資助房屋,政府只會收取三分之一地價,但這類安排並未應用於房協以外的其他機構。我們相信,如能有效利用市場的規劃和建造能力,將可提高公營房屋的發展效率。

    總括而言,《施政報告》的方向務實,亦將政策理念和措施化為具體的項目。作爲新政府的第一份《施政報告》,當中土地房屋供應的願景、藍圖及目標,清晰展現政府回應市民在住屋問題上的殷切訴求,為社會帶來期盼和希望。展望未來,我們應全力推進發展,而雖然當中難免會面對困難和挑戰,但只要各界團結一致,協助政府落實各項政策措施,定能建設一個更好的香港。