填海造地不一定是「遠水」，但肯定能救「近火」

撰文：葉文祺 團結香港基金高級研究員、唐嘉逸 團結香港基金助理研究員

填海造地能提供大幅平整可發展土地，這點無庸置疑。但坊間有不少人士指填海所需時間長，難以解決迫在眉睫的土地不足問題，所謂「遠水不能救近火」。對此，首先筆者認為土地問題向來都不只是短期問題，而是牽涉長遠各項社會經濟房屋用地的短缺，長遠的問題當然是需要長遠的方法去解決。但這不是本文的重點，筆者希望指出填海某程度上也能解決短中期的土地房屋問題。

填海造地是籌碼

增加土地供應的短中期方案中，如何善用發展商手上高達1000多公頃的農地是重要考慮之一。不論是採用公私營合作還是收回土地的方法，我們都需要代入發展商的角色，研究令他們合作的誘因。試想想，若政府手上缺乏土地儲備又沒有任何未來大型發展計劃，發展商手上的農地便成為未來土地供應的主要來源，發展商與政府談判時會擁有很大的議價能力。另一方面，政府談判時就處於一個非常劣勢的狀態。發展商甚至不急於與政府合作，因為缺乏土地供應，其手上的農地在未來的價值只會變得更高。

相反，若政府落實大型填海計劃，面對未來龐大的土地供應，發展商手上的農地再不是增加土地供應的唯一方法，其議價能力也會相應減少。為了防止填海造地的土地供應到位時其手上農地變得不值錢，發展商有誘因盡快釋出手上農地。短中期的土地供應因而受惠。

大型土地項目的發展時間較長可以理解，但根據政府資料填海造地由規劃至房屋單位落成只需11年。11年時間看似很長，但其實不會比坊間一些所謂短期的土地供應方案來得長。以洪水橋新發展區為例，該區利用棕地作為主要土地供應來源，由九十年代尾規劃到2037年全面落成需要差不多四十年時間，是填海造地所需時間的四倍。事實上，若填海工程的一些前期規劃工作可以同步進行，所需時間甚至更短。

填海造地改變市場預期

多年來，政府欠缺造地決心，市場已普遍形成短中長期土地供應不足的預期。成交價會反映市場對於未來土地及房屋供應的預期，因此土地供應不足的預期會帶來土地及房屋市場持續升溫的後果。相反，政府若能透過落實填海造地的方案顯示其增加土地供應的決心，以此改變市場對於未來土地供應的預期，對於穩定土地以及房屋價格的效果將會是立竿見影。

面對現時龐大的土地短缺問題，我們需要短中長期增加土地供應的方案。普遍市民視填海為長遠的解決方案，事實上，對於解決短中期土地短缺問題，填海造地也是有它的效用。