發展棕地的一些思考
文章原載《信報》2018年9月5日
撰文：廖美香 團結香港基金執行總編輯
香港樓價奇高，港人為增闢土地各自發聲。棕地發展是增闢土地途徑之一，當中無疑涉及許多挑戰，外界未必理解。事實上，有關棕地的規劃早於10多年前已有初步構思，可惜因為沙士、財赤等各種限制而緩慢下來。時至今日，土地更顯稀珍，我們要做好規劃，思考更多，使更有效利用棕地資源。
現時新界約有1300公頃棕地，當中列入大型發展區內的包括：古洞北和粉嶺北（50公頃）、洪水橋（190公頃）、元朗南（100公頃）、新界北（200公頃），共約540公頃，已納入政府預算可提供的額外3600公頃土地面積之中。
尚未發展的棕地還有760公頃，然而這些土地分布零散，大小不一，位於新界村落、寮屋、農地、魚塘等偏遠地區，亦缺乏支援高密度發展的基建配套，如交通、排污等，或與自然鄉郊環境和生態敏感地區相鄰，例如新田靠近濕地緩衝區的棕地群，發展須克服更多難題。該批棕地主要位於屏山、橫洲、錦田、八鄉、石崗、牛潭尾、新田、龍鼓灘等。
規劃用地須具宏觀視野
面對未來新發展區的規劃，實質不只考慮人們的居住需要，還要關顧不少配套，土地更須縝密利用：
一、須以土地支撐交通基建，以應付人口增長
香港要做周詳規劃，對未來交通可能承受的壓力作估算。一旦盲目興建住屋，忽略周邊交通的承受力，則可能令區內交通面臨崩潰。
現在西鐵已非常擠迫，錦上路在繁忙時段無法上車，將來加上洪水橋、元朗南的發展區落成，人口增加，交通將更形緊張。屯門交通也是擠得很，因欠缺屯門至荃灣的鐵路支援，而這一直以來是不夠土地去支撐所需位置所致。要是該條鐵路建立起來，本港交通網路便會盤活起來，四通八達。因此，我們覓地，其實是要考慮人口需要、交通配套和環境情況，互相配合，才能支撐整個大型發展。
本港現有交通還不能形成一個網絡，很多地方只是線形發展。反觀運輸系統發達的城市如倫敦，是一個網絡設計，如果某一個站出現問題，乘客可快速以別的途徑，轉一個彎去到目的地。
香港地勢多山，故設計上是線形狀態，但這是可以改變過來。現今香港土地不足，交通基建缺乏。將來我們興建一個東大嶼都會，進行大型填海造地，便可支撐另外一條鐵路線連接香港島和大嶼山，與此同時也可伸延至西九龍、新界屯門，慢慢就會發展形成網絡。
二、須預留經濟用地，以供區內居民的就業機會
新發展區內須預留經濟用途土地，避免跨區工作造成沉重的交通負荷。我們預計將來新界北部居住人口必然增長，現在便須努力令該區職位有相應的增長。
值得注意的是，經濟作業用地，不宜純是市場計算，須政策考慮，予以補貼。關鍵是，在制訂規劃圖時，便應預留經濟用地，可容納10多萬人職位，否則10年後這些用地便可能被發展成居住樓宇或其他用途。
我們要確保交通、經濟活動與人力資源的協調。以往當局曾於屯門致力提升工業發展，但當工廠進駐後，卻無法聘用足夠人手。現在我們規劃洪水橋新發展區經濟區可提供10萬就業機會，區內不少居民可以原區任職，另一些空缺可能由南北上，我們在預計交通系統時便要確保往來暢順。
規劃發展也要創新，以洪水橋規劃方案為例，基本上用了一個就業帶概念，以洪水橋站作起點，最靠近洪水橋站的一個經濟帶基本上很小，遠一點的要預留容納各種後勤物流作業。隨着洪水橋新市鎮的發展，可能日漸呈現不同的需求，例如商業辦公室、物流或研發，屆時土地可以靈活配合使用。
此外，規劃時也須考慮周邊地區經貿關係。國家正致力發展大灣區，尤其是深圳如此重大的經濟體，與香港經貿密切。不少投資人很可能傾向在鄰近深圳的新界地區成立公司或設廠，由此產生經濟活動，造就了新界北居民就業機會，因而也減少擠往市區上班，緩和交通擠塞問題。有一位年輕人住在天水圍，每天早上去后海工作，為一間國際幼稚園工作，他說每日於天水圍及後海之間兩邊走，覺得住天水圍最方便。
三、需要土地重置棕地上原來經濟活動
棕地收回後，用作房屋發展的同時，須要另覓土地安置現有作業。對於那些非閒置的棕地，常見用途包括露天儲物、港口後勤用途（包括貨櫃車場及貨櫃場）、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。
大部分屬本地必需的工業，但難以在市區覓得營運空間。以洪水橋新發展區為例，在收回約190公頃棕地的同時，須在新發展區預留61公頃作港口後勤、儲物、工場及現代物流用地。有建議說，在棕地可多建葵涌、青衣多層物流的倉庫，既可供停泊貨櫃車、貨車，又可解決現有棕地的經濟需求。若然這些多層物流大廈以市場賣地形式進行，恐怕難以實行，很可能政府要補貼扶持一下。
總的來說，香港與內地不同，內地有基建規劃，就推進發展住宅及經濟活動。香港是以交通需求為主導，一個地方要有足夠需求才會興建新的路線。因此，對於規劃土地發展，港府必作全盤構想，尤其交通、基建等配套，能否應付發展後新增的人口和結構上的變化。港人面對住屋擠迫的問題，在思考棕地發展時，也須注意配套上的用地需求。
