賣地計劃「三低」 短期覓地愈搵愈難

文章原載《經濟日報》2021年3月16日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、高級研究員 潘灝儀

現代人生活要健康，就需要嚴防「三高」；同理，香港的土地供應如果要健康的話，亦需防範「三低」。何為「三低」？答曰：官地佔比、有規模的地皮佔比、熟地佔比三者皆低。不幸的是，今年的土地供應正正開始出現「三低」現象，供應腳步浮浮，全因政府手上的土地彈藥已經所剩無幾，在未來短期覓地的措施只會「愈搵愈難」。

官地伙數 創10年新低

政府剛剛發表了2021至2022年賣地計劃，預計來年的潛在土地供應將可達到16,500個單位，驟眼看比政府的私樓供應目標12,900個單位高，但最終「埋單」計數時能否達標，仍是未知之數。

事實上，過去數年，實際土地供應往往比年頭預計的潛在土地供應預測少2至3成，而今年的賣地計劃呈現「三低」的格局，預示未來的私人住宅土地供應真真正正是買少見少。

第一低是官地的佔比低。賣地計劃當中的官地伙數創10年新低，15幅官地只能提供6,000個單位，只佔16,500伙潛在土地供應中的36%。筆者對此並不意外，因賣地計劃中官地的比例在過去數年穩步下降，由2016至2017年度的72%，下降到去年的34%。

第二低是有規模的地皮佔比亦算低。在賣地計劃中的15幅官地中，有12幅只可以提供少於500個單位，當中更有6幅只可以提供少於100個單位。換句話說，當中有近8成皆是「蚊型地」。

第三低是熟地的佔比低。在賣地計劃中，屬於可以隨時動工的熟地佔比愈來愈少，未完成規劃或其他造地程序的生地則日益增加。在15幅官地中，有4幅尚未完成改劃程序，加上3個鐵路物業發展項目中，有2幅尚未完成改劃程序，今年的賣地計劃中，至少有6幅土地尚未完成改劃程序，比去年大增1倍。

熟地彈藥盡出 鐵路盤未完全造熟

此外，有多幅土地仍要進行土地清理工作，包括當中規模最大、位於屯門青山公路大欖段的官地。雖然這幅土地預計可以供應約1,750伙，但現在正以短期租約方式出租給一非牟利機構使用。

至於另一個鐵路項目--東涌東站，可以算是來年唯一一個真正的「鐵路盤」，但亦未算是完全造熟的地皮。雖然屬於東涌東站的填海地皮理應已經於近月完工，但附近沙塵滾滾，填海及道路工程仍在進行中，而東涌綫延綫亦預計於2029年才能落成。

以東涌東發展的進度，政府理應可以在往後更成熟的時間才推出東涌東站的地皮，但最終仍然拍板今年推出，可見政府手上的熟地彈藥已經接近盡出。

大型發展區 土地耗盡

土地供應之所以愈來愈「虛」，是因為在過去20年，香港並沒有進行大規模的土地開發。現在政府口袋裏的土地，主要是來自20年前開發的新發展區，包括啟德新發展區等，但撇開今年剛公布的5幅商業地改劃計劃外，啟德新發展區的住宅用地在去年已賣完。大型發展區的土地耗盡，而鐵路的熟地儲備亦已寥寥可數，只餘下黃竹坑站第六期、錦上路站第二期，以及還未有時間表的八鄉維修中心和小蠔灣車廠，之後便要寄望「十劃未有一撇」的北環綫。

因此，在古洞北、粉嶺北、東涌東等新發展區尚未能夠大量供應地皮前，短期內政府仍然只能依賴重新規劃及發展已有土地作住宅用途。政府由7年前提出的210幅改劃地，到去年的焦點慢慢轉移到棕地群和市區寮屋重建，再到今年開始提出政府、機構或社區用地（GIC）「一地多用」，可以見到政府在短期措施方面真可謂翻箱倒籠、扭盡六壬。惟事實是自2013年開始大規模的改劃工作，經過幾年的努力後，容易改劃的地皮早已改劃，因此剩下的可以算是「籮底橙」，因此整個短期覓地措施的脈絡是「愈搵愈辛苦」、「愈搵愈少」、「愈搵愈難」。

要擺脫現在的困局，只能寄望長期的大型造地計劃能夠盡快如期甚至提前落成，來年賣地計劃公布古洞北／粉嶺北的首幅私營房屋土地可以如期招標，算是驚喜。另外其他的主要大型造地計劃，包括洪水橋／厦村、元朗南及東涌東填海，亦於財政預算案中報告如期進行中，階段性成果而言算是順利。上述的新發展區現在都主力進行第一階段的工作，但是多數的房屋供應將會來自第二階段，甚至是第三階段。因此，新發展區的糧倉效應在更往後的期數才能見真章，建議政府加快準備取得第二階段撥款的前期工作，令到供應的「大數」能盡快成真。