黃元山：賣地達標只是個不可持續的假象

撰文：黃元山 中文大學全球政經碩士客席講師

今次《施政報告》，雖然仍然有很大篇幅談論土地（97-127段），但具體而言並沒有新的措施，算是一個「數白欖」式的把現有項目的進展一一羅列。因此，就這份施政報告的批評和評論，也看不到有什麼新意，只是把過去的評論和批評重複一遍。

其中一個較有新意的，是政府提出要為「為下一代建立土地儲備」（98段）這個概念，算是回應了坊間的一些意見和訴求。「土地儲備」的目標是使政府手上有足夠的「生地」（即「潛在可供應的住宅土地」）的儲備，才能靈活回應市場的供求和更有效穩定價格。「外匯儲備」用於穩定貨幣的相對價格，而「土地儲備」也應能發揮類似的調節功能，其中一個成功的例子就是新加坡的濱海灣（Marina Bay），土地開發以後，一直備而不用，才能在短時間內提供大量的供應，為新加坡近年的經濟社會發展，提供有利條件。要有「生地」，自然先開發新的土地和做好相關的平整和規劃工程。

短中長期供應不足 「土地儲備」難建立

問題是，所謂「儲備」，即是土地供應的量，起碼要大於過去和現在的需求，才能慢慢累積剩餘的量，作為儲備。不過，從這份施政報告的更新了數字來看，短中長的供應，仍然是追不上需求；短期供應受制於過去的因素，但中長期的，卻仍然看不到比之前更大幅的措施，又怎可能建立這個「土地儲備」呢？

先談談短期，即5年內的供應。根據政府更新的《長遠房屋策略》計算，未來10年香港房屋的需要是46萬個單位，即每年4.6萬個（公私營的總數）或5年23萬個。但前年（2014年）政府把「櫃桶底」都拿了出來的150幅土地，就只夠5年內提供21萬個（100段），即是說就算要滿足政府自己計算的需求，也要靠其他渠道如港鐵上蓋，和契約修訂；不過，契約修訂近年也大幅減少，而港鐵上蓋也已經推得有點吃力，因為過去幾年，容易做的都已經做了，提供了約2.2萬個單位（106段）。退一步來說，就算這150幅真的能應付未來5年的需求，但要做好這150幅地和21萬個單位，也顯得困難重重，經過兩年的努力，只有「約41000個單位……已完成法定規劃程序。」（100段）用了2年，才有4.1萬個單位，能否於未來3至5年有21萬，自然存疑。當然，除了2014年的150幅外，2013年也有42幅，差不多全「搞掂」（完成），提供「（約38 600個單位）已撥作住宅用途」（101段）。不過，不要忘記，需求是每年4.6萬個，3年共要13.8萬，5年共要23萬，仍然遠高於已經做了的供應。

做「熟地」速度追不上需求

要有供應，必須先有落成量，之前的施工量，再之前有賣地數目（如果是私樓），最前就是做「熟地」量（註）。既然短期來說，做「熟地」的速度還追不上需求，施工量和落成量也盡低於每年4.6萬個的目標，為什麼政府就要標榜過去兩三年私樓賣地達標，卻不說明做「熟地」量不達標，賣地達標便是個不可持續的假象呢？

至於中期（5至10年）的供應，就仍然依舊是「前茶果嶺高嶺土礦場及安達臣道石礦場用地」（103段）、大嶼山小蠔灣車廠（106段）、古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區、啓德發展區等。至於其他，就應該不可能於10年內規劃完畢，有「熟地」供應，如大嶼山和新界北部地區、在維港以外適度填海和開發中部水域人工島，甚至是將軍澳第137區。

相對於短期供應，筆者對於中長期的供應尤其擔心。以上列舉的中期發展，從種種跡象顯示，拖延的機會不少，當政府「櫃桶底」的150幅地於5年後賣完後，而中期供應銜接不到，就有機會出現斷層。而且，就算沒有拖延，如期完工，這些中期的供應，再加上短期的供應，仍然會低於政府10年46萬的需求計算；因此，筆者認為，要達到政府「為下一代建立土地儲備」（98段）這個正確的目標，就必須要更努力的為中期供應（5至10年），找到新的方法和途徑，否則，就算短期能應付，仍非長遠之策。

註：「熟地」即已經規劃作住宅用途的土地、土地已完成收回、 清拆及地盤平整、並附有適當基建設施的土地。「生地」則指未形成建設用地條件的土地。

原文刊於《端傳媒》2016年1月15日，獲作者授權轉載。