剖析領先指標 揭示房屋供應前瞻

文章原載《經濟日報》2023年5月31日
撰文 : 團結香港基金副總裁 葉文祺 、研究員 梁躍昊 

房屋局早前公布最新數據，顯示未來一手私人住宅潛在供應，再創有紀錄新高水平。誠然，潛在供應的增加，有一部分受去年疫情影響，發展商放慢銷售步伐所導致；然而，現時所見的私樓供應狀況，在私人住宅發展周期中各項領先指標，早已有迹可循，以下將透過深入分析這些指標，檢視未來的供應前景，以及指出潛在的挑戰。

未來5年私樓供應 料續增

第一個指標，是申請預售樓花同意書的趨勢。由於除重建項目外，香港所有新推出的住宅項目，均須事先申請預售樓花同意書，方可作樓盤開售，因此有關數字可用作估計短期內可供出售的單位數量，亦可作為未來一至兩年落成單位數目的領先指標。在2022年，地政總署發出了38個住宅發展項目的預售樓花同意書，共涉及21,078個單位，這是在過去10年內，獲批預售樓花同意書的單位數量第二次錄得超過20,000個單位之水平。

第二個指標，是樓宇施工的趨勢。根據房屋局的數據，建築中的私人住宅單位數量，在今年首季錄得71,000個，徘徊在近一年半以來的高位。

由於在單位落成之前，上蓋工程一般需時兩至三年，因此短期內私人住宅單位落成量，仍將維持較高水平。

因此，綜合以上的趨勢，加上我們對不同項目建築進度的推算，我們展望未來5年（2023至2027年）私人住宅年均落成量，將達到約19,000個單位。這不但較過去5年的18,200個單位為多，而且也遠高於2007至2017每年平均11,600個單位的水平。

熟地青黃不接 後勁不繼

第三個指標，是預計熟地供應的可建私人住宅單位數目。相比另外兩個私人住宅發展周期中的領先指標，熟地供應的趨勢並不理想，雖然在2013／2014至2017／2018年度的5年期間，熟地供應的可建住宅單位數目，均接近或超過20,000個水平，但這在2017／2018年度後發生了變化。

這是由於特區政府在2018年修訂了《長遠房屋策略》中目標的公私營房屋供應比例，由「64比」改為「73比」。相關影響隨即浮現，私人住宅熟地供應在2018／2019年度驟減，並在其後停滯；雖然在2021／2022年度曾有所回升，卻只是曇花一現，隨後在2022／2023年度再次下跌至16,050個單位的水平。

根據公開資料，我們整合了現時相當肯定將獲推進的發展項目，並預計2028至2032的私人住宅年均落成量為約13,900個單位，比未來5年的預計落成量下跌接近3成。

除了現時已知的項目外，北部都會區內還有不少正在進行規劃申請的私人發展項目，顯示北部都會區內尚有未被釋放的巨大發展潛力。

拓北都「糧倉」 釋發展潛力

然而，由於開埠後新界規劃長期「放任不管」所造成的歷史遺留問題，很多必要的基建設施尚未齊全，要釋放相關發展潛力，還有待特區政府解決交通、排污、保育、厭惡性設施等挑戰。這些規劃挑戰需要較長時間，方有可能達成共識及獲得解決，因此相比其他問題顯得更為突出。

正如我們早前發布的《十年房屋落成量預測2023》報告指出，雖然未來5年房屋供應前景有所改善，但我們絕不能因此掉以輕心。

北部都會區在未來10年，將成為房屋供應的基石，但距離其實現，還需要跨越不少存在已久的障礙，目前北部都會區尚處於前期研究及規劃階段，正是正面解決這些重大規劃問題的最佳時機，令香港可以逐步邁向更宜居城市的願景。