四大好處力證 租置計劃乃全民受益的德政
文章原載《明報》2021年1月29日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 黃樂妍
團結香港基金土地及房屋研究團隊不久前到藍田德田邨和廣田邨考察，藉機跟街坊交流，了解他們的生活狀况。雖然這兩個公共屋邨地理位置相鄰，但屋邨類型卻不同：前者是全港39個租置計劃屋邨之一，後者則是只供出租的公共屋邨。然而，談及租置計劃時，德田邨的街坊大多用「滿意」、「感恩」、「幸運」等形容詞，甚至用「德政」去描述計劃，廣田邨的街坊則傾向流露可惜、羨慕之情。
研究團隊對街坊的反應不感到絲毫意外，因我們歷年來的研究發現，租置計劃確實可以帶來種種好處，以下4點最為顯著。
讓基層擁有資產 縮窄貧富差距
第一，出售公屋有助縮窄貧富差距，讓基層家庭借助資產升值獲得財富增長。眾所周知，香港的貧富懸殊問題非常嚴峻。根據瑞信出版的《環球財富報告》，香港最富有的1% 人口，便擁有全港53% 的財富。問題的核心在於，香港的置業率一直在五成上下徘徊，隨着樓價上漲，「擁有物業」與「沒有物業」兩個階層的財富鴻溝日益擴闊。2019年擁有私人物業的家庭，相比一個公屋租戶，前者的財富是後者的30倍（見圖），接近回歸以來的最大差距。對於未能置業的人而言，無論他如何努力工作，收入和儲蓄都難以追上樓價的漲幅，社會的財富差距亦只會愈來愈大。
重推租置計劃給予80萬居住在公屋的基層家庭（約佔全港三成家庭）以低廉價錢購買其居住單位的機會，如同釋放大量潛藏於公營房屋的財富，並轉移予基層，讓他們可以借助樓價上升來達到資產升值，改善生活條件。
釋放土地價值 為全民創富
第二，重推租置計劃能將原本潛藏在公屋的土地價值完全釋放，相當於為全港750 萬人每人創造約60 萬元財富。事實上，對公屋租戶而言，由於公屋單位並不能自由交易，價值很低；對港府而言，出租公屋單位不僅不能收回建築成本，每個月的租金收入亦不足以應付單位的維修成本。但若公營房屋單位能在公開市場上自由交易，約4.4 萬億港元的土地價值就能夠被釋放出來，相等於2019年本地生產總值的1.5倍，並勝過香港全部外匯儲備。
減輕港府財政負擔 加強社會建設
第三，重推租置計劃可大大減輕港府財政負擔，節省的支出還可作完善社會保障制度之用。由於公屋建設、維修費用龐大，加上單位以遠低於市價的租金出租，按現值推算，港府要為每個公屋單位提供大約240萬港元的資助，長遠為港府帶來沉重的財政負擔。相反，港府一旦出售單位就會帶來額外收益。假設將單位定價為200 萬港元，只需出售現有公屋單位的一半，即約40 萬個單位，就能獲得8000億港元收入，相當於現時港府財政儲備總額！尤其在新冠疫情重創香港經濟、年度財政赤字擴至3000億情况下，這筆收益就無異於及時雨。更何况，有關收益亦可用於興建更多公營房屋、加強社會建設、完善教育及社會保障制度等，讓全民受惠。
更有效運用房屋資源 中短期內紓緩房屋短缺問題
第四，重推租置計劃可以提高公營房屋資源的使用效率，中短期內紓緩房屋短缺問題。實證研究發現，租置計劃單位的業主家庭，其平均住戶人數為3.4 ，比一般公屋租戶的2.9 為高。按此推算，若現存的出租公屋單位全數出售，將可在不興建任何新單位的前提下，額外容納超過16萬人口。這相當於一下子增建了逾6 萬個公營房屋單位，約等於過去3 年的總公營房屋單位建設量。
出售公屋乃一舉多贏方案 望港府謹慎思量
以上4 點力證租置計劃實是一個一舉多贏的方案，不僅能夠幫助基層成為業主，令他們「從無變有」，港府亦能因出售現有公屋單位而得到額外收益，紓緩疫情對經濟帶來的衝擊。而因「賣斷」單位而省卻的維修費用則能用作加強社會建設，裝備香港以應對未來的各種挑戰。希望港府能夠在這個特殊時期謹慎思量，大力推動這個全民受惠的良策。
