房屋供應前景面面觀

文章原載《明報》2023年5月11日
撰文：團結香港基金副總裁葉文祺、政策倡議經理潘詠兒

隨着本港正式踏入復常，正是一個好時機，全面透析香港房屋供應前景，助力社會掌握疫後的供需變化。團結香港基金最新發布的公私營房屋供應預測顯示，在新一屆政府的政策推動下，未來5年房屋供應前景在「量」和「質」方面都有所改善。然而，要延續這個正面趨勢並達至10年供應目標，將取決於當局能否解決發展北部都會區作為長遠房屋「糧倉」的挑戰。

輪候時間有望回落 10年達標機率提高

在簡約公屋額外供應3萬個單位的前提下，預計未來5個財政年度（2023/24至2027/28年度）公營房屋的年均落成量可達3.17萬個單位，將超出《長遠房屋策略》年均3.01萬個單位的目標。與上一個5年期（2022/23至2026/27年度）相比，建屋量將增加五成。此外，公屋綜合輪候時間亦有望從2021/22年度的6.1年高位，縮短至2026/27年度的4.6年，相當接近政府4.5年的績效指標。因此，簡約公屋將成為短期不可或缺的額外補給。

而且，在資訊透明度有所提升，及預期施政報告中提升建築效率的措施能有效改善慣性延誤的情况下，未來10年（2023/24至2032/33年度）總落成量可達約36萬伙，超出《長策》目標約兩成。然而，第二個5年期（2028/29至2032/33年度）高達六成項目將來自北部都會區，而其中一半又屬於分佈較零散的改劃地，可能在收地及土地清理過程中需要額外時間處理。因此，我們建議當局提前制定具針對性的重置及安置策略，盡早移除相關延誤風險。

私樓短期趨勢正面 10年供應後勁不繼

在私人住宅供應方面，預計未來5年（2023至2027年）供應將維持高企，年均落成量將達到約1.9萬個單位。此外，預售樓花和樓宇施工等發展周期中的領先指標趨勢正面，都對估算提供了支持。可是自2017/18年度以來，私人住宅熟地供應驟降的趨勢仍未得到改善，預示了落成量將在5年後出現下滑。透過整合現時的公開資料，我們預計2028至2032年的私人住宅年均落成量為約1.39萬個單位，比2023至2027年的數字下跌近三成。

事實上，除了現時已知的項目之外，北部都會區內還有不少正在進行規劃申請的私人發展項目。要穩定長遠供應，釋放相關發展潛力尤其重要。然而，這還有待政府解決交通、排污、保育，以及厭惡性設施等挑戰，而這將是第二個5年期私人住宅落成量能否進一步提升的決定性因素。

「納米」細戶吸引力降 中型單位將成主流

就「質」方面，隨着政府放寬按揭成數及資助房屋供應增加，均導致小型單位的吸引力有所下降，售出比率自2020年第二季起被中型單位超越。這顯示過去買家為求「上車」而不問面積、只要較低總價入市的情况正在減退。

小型單位熱度減退的情况，亦從發展周期下游的銷售階段，逐漸延伸至上游的設計和建築階段。參考最新的建築圖則和售樓說明書，預計小型單位佔新落成私人住宅的比例將於今年見頂，並在2024年起有更多中型單位落成。而「納米」單位方面，落成量雖預期仍會持續增加，但將在2024至2025年漸趨平穩。

目前基本住屋需求仍未解決，不少屈居劏房的市民仍在等待上樓，大量夾心階層和青年家庭期待置業。疫後房屋供應重回頭號民生議題，未來當局必須緊跟擬好的供應路線，在5年內着力降低公屋輪候時間，並在10年內達成《長策》公私營房屋供應目標，令市民不用再「望樓興嘆」。