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    房屋

    溯源劏房問題 揭示香港三個「政策慢區」

    2021-11-06

    文章原載《大公報》2021年11月6日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 區浩馳

    溯源劏房問題 揭示香港三個「政策慢區」


    過去藏於城市陰暗角落的劏房,近來成為政策優先處理項目。作為應急手段,政府先後出台過渡性房屋、輪候公屋家庭現金津貼,以及劏房租務管制等「治標」之策,但談及對問題的根治時,至今也只是含糊表示「2049年或之前解決」,相信基層市民聽到後也只能嘆息。拿不出具體手段和時間表,許是因為尚未理順問題癥結,缺乏「治本」的底氣。我們認為劏房問題植根於三個社會頑疾,分別是房屋供應短缺、職住分布失衡,以及貧富懸殊嚴重,這些問題相互關連且複雜難解,但每一項都是當前的社會急症,當局絕不應繼續拖延。

    基層市民被迫住劏房,直覺上會聯想到公屋供應不足,但事實上私樓供應不足的影響同樣不能忽略,因目前11萬劏房戶中,存在不少收入超出公屋申請資格、但無法「上車」或負擔市場上較大單位租金的夾心階層。針對房屋供應不足問題,我們曾多次在研究中指出過去八年政府從未在公私營房屋供應量上達標,累計拖欠市民超過12萬個單位。要補回缺口,未來五年共需要30萬個單位。我們建議政府拆牆鬆綁,加快建屋流程,透過精簡諮詢,加快收地、設計及工程時間,引入「私人參建」公營房屋等措施,期望將原訂於2026-2030年落成的23萬個單位,部分提前供應。

    同樣重要的是職住分布。目前近九成劏房都位於都會區(即港島、九龍、荃灣和葵青),生活環境狹迫,但每平方米的租金卻比新界的細單位超出近四成。劏房戶願意「捱貴租」,是因為能就近工作,節省下交通時間和開支,延長工時增加收入。換句話說,只要無法提供足夠就業,即使在新界大量增加房屋供應也無法吸引劏房戶搬遷。然而,職住平衡已淪為口號,回顧2006年和2016年兩次人口普查結果,顯示過去十年繼續只有少於四分一市民在佔全港居住人口四成的新界非都會區上班。我們建議政府建立產業政策,盡快落實「北部都會區」的現代物流、專業服務及創新科技產業規劃,形成高增值產業群,拉動周邊服務業的就業鏈。

    落實「北都」規劃拉動就業鏈

    但其實,劏房問題的本質是貧窮問題,就算政府能做到大量增加基層職位和公屋供應,也無法徹底消除貧富懸殊。香港家庭的財富積累實際上由置業機會主宰,由於收入增長永遠追不上樓價升幅,因此不論是劏房戶還是公屋租戶,他們的終極目標同樣是成功置業,通過樓價升幅在社會中向上流動。

    同樣地少人多,新加坡有超過七成家庭以低廉價格購買了稱為「組屋」的出售公營房屋,當地人安居樂業,社會長期繁榮安定,不見劏房橫行的問題。因此,我們認為推動「港人組屋」政策,為大多數家庭提供一個以可負擔價格購買公營房屋單位的機會,改變香港目前被租賃公屋和私樓主導的房屋市場結構,將在告別劏房、消除貧窮的長路上起決定性作用。