租置計劃管理問題 到底「不能也」還是「不為也」？

文章原載《明報》2021年2月23日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、團結香港基金助理研究員 黃樂妍

房委會於2005年8月推出「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）第六期乙後，為配合港府不再直接提供資助出售房屋的整體策略，決定終止該計劃。過去十幾年來，不少學者、建制派及泛民主派議員、服務機構代表、基層代表都通過不同渠道向港府表達期望重推租置計劃的訴求。可惜港府仍然拒絕接納，其中一個常用原因就是租置屋邨存在不少管理問題難以解決。

經過深入研究，我們發現租置屋邨的管理問題可歸納為三大類，分別是邨界釐定、屋邨維修和混合業權，我們認為這些「問題」都存在解決方案。

釐清邨界社區設施管理責任 用者自付

首先是邨界釐定。在1998年推出租置計劃時，港府在釐定邨界上並沒有全盤考量，為及後的行政管理問題埋下伏筆。第一個典型例子就是將政府、機構或社區設施包括在租置屋邨的公共範圍內，而這些由公眾或特定機構使用的設施的維護責任就由租置屋邨的業主立案法團肩負。例如大埔太和邨的租置計劃業主需要分擔位於屋邨內一所學校的圍網保養費用，全因該圍網屬屋邨範圍以內，但學校設施卻並不開放予居民使用。

第二個典型例子就是將山坡、行車道等連接屋邨及非屋邨範圍的公眾設施都包括在屋邨範圍。例如南區華貴邨業主便需要負責屋邨附近山坡的維修。

政府在重推租置計劃時可以汲取現有經驗，把這類公用設施剔出屋邨範圍，改由相關部門或使用機構負責其管理及維修開支，以上問題就能迎刃而解。

提高維修基金注資金額 亦可仿效新加坡提供資助

第二是屋邨維修。很多租置單位業主都不願意花錢維修大廈，全因成本太高。雖然在出售租置單位時，港府已向租置屋邨的維修儲備基金注資每戶1.4 萬元的補助，但顯然並不足夠。根據房委會數字，2020/21 年度平均每個公屋單位的維修及改善工程開支約為5000元。以此推算，1.4萬元的補助金額僅勉強足夠應付單位3年的維修支出。

事實上，新加坡政府不但主動協助其組屋業主開展單位內部、外部，以及附近社區的改善工程，更承擔大部分相關的維修支出。港府當然未必需要像新加坡政府一樣承擔大部分已出售公營房屋單位的維修，但至少可以進一步提高向租置屋邨維修儲備基金注資的金額。再以每個公屋單位約5000元維修費（註）作估算，假設維修費上升的幅度與過去10 年平均一樣按年上升4.7%，以及2%的折現率，30 年的維修費現值大約是219,470 元。假設每個租置單位以100 萬元出售，30年的維修費現值僅佔政府出售單位收益的22%，絕對可以負擔。

混合業權非香港獨有 可增誘因以統一業權

第三是混合業權。坦白說，香港的私人住宅屋苑絕大部分都是業主及租戶混住，但顯然並不存在巨大的管理問題。我們認為租置屋邨管理問題的核心在於，政府作為「大業主」並沒有盡其責任，積極通過業主立案法團這個平台參與屋邨管理事務，亦屢次以「難以順利實施屋邨管理扣分制來規管租戶」作為其不作為的藉口。不得不提的是，部分新加坡組屋屋邨其實都是「租買混合」，但在管理上不見任何問題，全因全部組屋屋邨的管理責任都是交由市鎮理事會（Town Councils）全權負責。

我們認為港府可以模仿新加坡，全權負責租置屋邨的管理事務，當然租置單位業主需要向政府繳交管理費。而這個安排可在單位的銷售文件中清晰列明，以釋除潛在買家的顧慮。此外，當局亦可以從源頭解決問題——通過為租戶提供購買單位的經濟誘因，以及為沒有置業打算的租戶提供誘因，吸引他們搬到全出租的屋邨，令租置屋邨的業權更加統一。

港府做好大業主角色 一切問題都有解決方案

俗語有云：有志者事竟成，世界上並沒有不可能的事情，只在乎有沒有嘗試的決心。以上幾個例子皆能證明，租置計劃衍生的行政管理問題，事實上都存在對應的解決方式。我們相信，只要港府願意做好大業主的角色，同時採納我們建議的解決方案，潛在的問題都能夠得以解決。說到這裏，讀者對於「租置計劃管理問題，到底『不能也』還是『不為也』？」這個問題應該都有答案了吧。

註： 這包括租住房屋運作帳目用以維修及改善工程的預算