解讀「供樓負擔」的迷思

文章原載《信報財經新聞》2019年12月13日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究員 潘灝儀、助理研究員 許雅婷

《施政報告》放寬按揭保險，把首置者可申請最高九成按揭貸款的樓價上限提升至800萬元，隨即引起關注。縱使新措施能降低首期要求，但不少人擔心措施加大槓桿，變相鼓勵市民承造高按揭，日後供樓時負擔更是百上加斤。

政府早前公布現時市民的「供樓負擔比率」（按揭供款佔家庭每月收入的比例）已達73%，業主的供樓壓力是否已真的到達臨界點？這個數字真的反映實況嗎？我們又應該如何理解這個數據呢？

已置業者負擔遠低於官方數據

其實，供樓負擔難以一概而論，我們可以先把市場分成三組再逐一討論。

首先，已置業家庭的按揭負擔相對平穩。根據2016年中期人口統計所指，全港置業自用的家庭中，約66%沒有按揭供款；其餘仍在供樓的家庭，金管局的最新數字顯示他們實際的供款額只佔月入的35%。因此可以推斷，以整體存量（stock）來說，家庭供樓的負擔比例並不算高。

由於樓價已經大幅攀升不少，更須關注的是新造按揭的負擔比例。但由於金管局規定，銀行批出按揭貸款時，必須確保業主每月供款不多於其月入五成，故此新造按揭的負擔比例最高也就只是50%。然而，往往有人把兩者混淆，誤以為即使成功上車，按揭還款也會佔用收入七成。當然，就算政府現時放寬了按揭成數，能夠符合金管局這個50%的負擔比例的，主要是較高收入的一群。

金管局的規定，猶如篩選過程，淘汰了經濟能力較差的家庭，使這些家庭根本不能夠造新按揭買樓。因此，如果計算全港整體供樓負擔，其實並不現實，因為大部分人已經不能夠合資格買新樓，而已經擁有私人自住房子也只佔少數。

因此，所謂的全港性供樓負擔比率，其實只是一個假設性的命題，反映的只是樓價愈來愈貴、愈來愈難買樓的現象，並不反映實際的負擔比率，因為並非所有香港家庭也在供樓。

即使如此，現時也有3間機構會定期統計全港性供樓負擔比率，包括（1）由金管局公布的「收入槓桿比率」、（2）由政府經濟顧問辦公室公布的「供款與入息比率」及（3）由中原地產公布的「全港單位供樓負擔比例」和「私樓供樓負擔比例」。上述指標均先假設一個單位的面積、平均呎價、按揭成數、按揭年期、按揭息率，從而得出每月應付的按揭供款，然後把此除以全港的入息中位數，得出全港的平均供樓負擔比率（見下表）。

數據假設是否恰當值得商榷

由於比率經眾多假設計算出來，所以各機構得出的結果不一。政府指供樓負擔比率在本年6月錄得73%的高水平，遠超1999至2018年間44%的平均值；而金管局公布同期的數字則高達81%，高於1996至2019年間55%的平均值。反之中原地產於同時段錄得的全港單位供樓負擔比率只有57%，但仍超過1994至2019年間44%的平均值。

為什麼3個數字相差甚遠？主要是因為三者計算時的假設不同。政府和金管局以較大面積的單位作為計算基準，大單位所需的供款額更多，對比入息所佔的比率自然更高。

而政府和金管局只計算私人住宅住戶的入息，忽略公營房屋住戶購置物業的需求，因此這兩個比率均未反映所有有意置業人士的負擔。再者，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數不可超過六成，所以兩者在估算時沿用七成按揭並不合適。此外，現時按揭大多採用30年還款年期，全部比率均仍以20年作假設明顯過時，故此這個數據難以反映現時供款負擔。

政府和金管局沿用一式一樣的假設，無非是以同一基準來反映供樓負擔對比歷史數據處於高位或低位，但用以解析當下的供樓負擔卻未能如實反映事實。筆者認為金管局和政府都應修改已過時的假設，方能得出準確反映現況的數據。

其實，新造按揭的負擔比例是政策使然的後果，如果要進一步壓低負擔比例，只會讓更少人合資格造按揭買樓，因此，負擔比例和置業需求是要有所平衡。

需求以外 供應更應側改革

總的而言，《施政報告》放寬按揭保險以協助首期不足的買家入市，我們歡迎政府為首置買家提供多一個選擇。然而，社會上有聲音擔憂放寬按揭可能造成樓市泡沫，尤其現時經濟前景尚未明朗，新按揭政策可能為樓市招致更大風險。

我們充分理解這些憂慮，因此，我們熱切建議政府應全數採納基金會倡議的「港人組屋計劃」十大房屋政策建議，包括全面重推「租置計劃2.0」、鎖定未補價單位的補價水平、全面開放「白居二」市場等。透過一系列的「組合拳」，把部分現時面向私人市場的置業需求導向至公營房屋市場，並從供應側改革，以增加可供出售的房屋供應來抵消按揭政策衍生的某些負面作用。

長遠而言，政府須為房屋和土地供應定下清晰的方向，確保推出的政策互相配合、互補不足，才能為市民締造善擇居所的環境。