預算案續擴容增量 謹慎應對布局未來
文章原載《大公報》2023年2月25日
撰文：團結香港基金副總裁 葉文祺、研究員 梁躍昊
政府日前發表新一份財政預算案，除了繼續向市民「派糖」，也有提出措施回應市民普遍關心的土地房屋問題。緊隨其後，新一個財政年度賣地計劃亦對外公布，披露了更多土地房屋政策的落實細節。綜合有關措施，雖未見太多驚喜，但反映政府正從三個方面積極作為：一是繼續擴容增量確保未來房屋供應達標；二是不受市場波動影響維持穩定供應土地；三是更多利用市場力量應對青年住屋訴求。只要能夠持續地積極完善政策細節，謹慎應對市場變化，相信能在疫情後奠定未來十年的土地房屋供應基礎。
組裝合成增量 運輸基建擴容
預算案提出一系列建造業創新科技應用的措施，包括研究及落實加強「組裝合成」組件供應鏈，以及探討於「北部都會區」設立生產和貯存用地。這將能有效配合去年施政報告所公布，在第二個五年期（即2028/29 至2032/33 年度）不少於一半公營房屋項目必須採用「組裝合成」建築法的目標。我們期待相關措施能夠提升建築效率，增加市民對於政府實現公營房屋供應「頭輕尾重」目標的信心。
預算案也表示將繼續推動《跨越2030年的鐵路及主要幹道策略性研究》，及於今年第四季構建香港未來的主要運輸基建發展藍圖。我們進一步建議政府必須在政策局層面，共同制定優先次序及相應的具體落實時間表，以配合熟地供應及房屋落成進度。這將可確保未來交椅洲人工島及「北部都會區」等大型項目都能有序地發展，減少居民成為「開荒牛」的情況，亦可讓建築業界適時供應人手，穩定建築成本及工程質素。
潛在供應增加 注意市場變化
近月投地氣氛轉淡，但政府仍然繼續維持推地步伐。2023/24年度賣地計劃有12幅住宅用地供應，預計全年潛在土地供應可興建約20,550個單位，比《長遠房屋策略》的12,900個單位年度估算需求高出約60%。我們亦見賣地計劃中首次納入東涌東填海區用地，顯示該區域的土地供應踏入收成期，為政府的十年熟地供應計劃創造一個好開局。
值得注意的是，過往實際成功批出的土地供應與潛在土地供應均存在落差，除了政府未必在年內全數推出賣地表上的土地，面對近月已經出現兩幅住宅用地流標，未來推出的土地也可能會因應市場狀況而出現流標情況，最終單位數目仍有變數。
至於商業用地供應方面，現時寫字樓空置率仍然偏高，加上未來數年為商廈供應高峰，大批商業樓面尚待消化，因此雖然今年推出的三幅商業地皮都位處市區黃金地段，具有相當的商業價值，但政府仍須小心處理流標風險。由於政府並非為追趕供應而「無底價」地盲目批地，因此最終土地供應數字還取決於政府與發展商在地價方面的角力。
回應青年訴求 應考慮更多細節
政府在賣地計劃中首次加入興建青年宿舍的相關賣地條款，利用市場力量加強支援青年住屋需要，我們歡迎有關措施，但同時也關注當中的運作詳情。除了支援青年住屋需要之外，現有的青年宿舍也會包括活動室及休息室等設施幫助青年健康發展。由於東涌第106A區的青年宿舍將會與私人住宅混合發展，當中的執行細節需作詳細考慮和規劃，以平衡不同群體的生活需要。
至於青年及首次置業家庭十分關注的置業優惠措施，預算案調整了多年未有變動的從價印花稅稅階。由於從價印花稅稅階調整涉及數額不大，並非置業成本的主要組成部分，相信不太會影響樓市。
總括而言，財政預算案中的土地房屋措施目標清晰，持續擴容增量。賣地計劃則配合落實更多先前提出的政策細節，維持供應步伐，增強了市民對未來十年土地房屋供應達標的信心。展望未來，預計未來五年的土地供應即將迎來新發展區和新市鎮擴展區的收成期，但我們提醒政府在樂觀中仍須不忘審慎，貫徹落實基建先行，以及為發展程序提升效率及拆牆鬆綁的措施，全力向目標邁進。
