政府日前公布将会收回约109公顷古洞北/粉岭北新发展区余下阶段的土地，坊间有意见认为，面对日益严峻的财政赤字，收地亦涉及庞大政府开支，政府应“停一停、谂一谂”。

就当局现正进行的财政预算案公众谘询，笔者将一连两篇，从最近政府收回新发展区土地及卖地表现两个角度，分析北部都会区及未来政府土地房屋供应的部署。

发展商套现 政府现金流正变负

古洞北/粉岭北新发展区是北部都会区下进行中的项目，并首次引入“加强版传统新市镇发展模式”让发展商参与发展，当中包括6幅原打算以原址换地方式发展的私人土地。当初政府为加快契约修订过程，推出“标准金额”修订契约模式，但面对市况下行，发展商宁愿选用“传统机制”模式与政府议价。

古洞北及粉岭北的“标准金额”每尺楼面补地价水平，分别为每尺3,715元及3,484元，而综合市场消息，按“传统机制”则约2,600元，6幅土地补地价金额共约130亿。最终双方谈不拢，政府以“土地特惠补偿率”收回土地。按传媒报道，假设新发展区内所有土地（包括是次6幅私人土地）为农地，以第一级别的“土地特惠补偿率”每平方尺1,267元计，估计收地金额已经需要约149亿，结果令政府的现金流由正变负。

倘市况回暖才收地 恐又盲抢地

另一方面，有发展商明言由于新发展区尚未完成“七通一平”的基建前期工作，增加项目的发展期及不确定性，同时亦会增加发展成本。发展商现时的取态是宁愿暂时放弃发展机会，先套现增加现金流，待未来土地成熟，再投地参与发展。

坊间有意见认为政府并不需在现阶段急于收地，因若市况持续下行，政府未来的收地成本可能更低，如市况反弹，政府则会有更高的议价能力与发展商谈判补地价金额。面对严峻的财政压力下，以上说法看似十分合理。然而，回顾上次经济下滑，当时政府采取“积极不造地”政策，结果在市况回暖时缺乏熟地，房屋供应滞后，导致过去十年“盲抢地”的窘局。

汲取经验，政府应该持续制造熟地，按部就班有序完成已规划成熟的基建项目。现时古洞北新发展区的古洞站将于2027年落成，若现时暂缓收地，新发展区的“七通一平”工程将会落后于铁路站的时间表。鉴于基建工程需要6年完成，若待市况回暖时才进行收地，除重蹈当年停止造地的覆辙，更为北部都会区整个项目的发展造成严重恶果。

至于有意见认为政府收地会打击发展商参与北都发展积极性，实属过虑。在下行经济情况下，发展商现有发展项目的资金尚未回笼，政府收地反而纾缓发展商的现金流压力。另一方面，政府现时收地并进行基建投资，虽会加深库房的现金流压力，但可重夺未来土地供应的主导权，按市况推出土地发展，能为稳定市场带来正面信息。

按部就班 全力推进北部都会区

面对严峻的经济环境下，政府应集中资源，策略性投资已规划成熟的基建及开发土地项目，再按部就班推出其余项目。具体而言，应先完成古洞北/粉岭北及洪水桥新发展区的古洞站及洪水桥站建设；至于发展新田科技城方面，北环线要在10年后才完成，其支线更缺乏时间表，远远滞后政府希望尽快发展新田科技城的原意。

笔者建议，权宜之计应先尽快完成河套区发展，然而现时河套区对外交通基建欠奉，应尽快提供接驳内地与香港的跨境设施及道路，并同步释放落马洲管制站的土地，即时改划作创科发展用途。

此外，政府可考虑修订新田科技城的“建议发展大纲图”的规划次序，首先收回新田站附近的土地，提早完成北环线及附近基建工程，同步改划原划作物流用途的土地作创新科技用途，在新田市中心建立职住共融的社区。由于北环线支线尚未成熟，政府不需急于在今年收回新田市中心以外的土地，以免增加现金流压力。

总括而言，政府应尽快完成河套区、落马洲管制站，及新田市中心的发展，使新田科技城的规模逐渐成形，并按部就班发展余下阶段。

政府发展土地的决心毋庸置疑，但笔者建议政府应集中资源，按部就班有序完成已规划成熟的基建项目，全力推进北部都会区。

我们将在下篇，从卖地表现分析政府未来房屋供应部署。