政府早前公布正在研究修改补地价的方式，容许“按实补价”，即按实际兴建面积而非最高楼面面积厘定补价金额，又或者只按实际的业务订定地契上的用途，从而减低补地价金额，让北部都会区发展项目可以尽快展开。

在地缘政治不明朗的形势之下，发展商未必愿意一次过投放大量资金发展，“按实补价 ”的好处是让个别发展商以较低成本参与北都发展，因此“按实补价”是务实的化整为零发展策略。

“按实补价” 化整为零

然而有意见认为，“按实补价”有机会浪费土地的发展潜力。发展北都需要投放大量资金兴建交通基建及公共设施，理应以较高密度的发展规划才具成本效益。但若容许“按实补价”，兴建了的永久性建筑物日后难以加建或改建，未用尽土地的发展潜力。此外，若只按实际的业务订定地契上的用途，日后若想增加其他用途，则要重新修改地契，限制了使用土地用途的弹性。

引入“土地用途补地价表”

针对以上考虑，政府可考虑采取混合发展模式，在有发展潜力的地区例如交通枢纽附近，把部分地块分割成较小及较大的地块，但仍保留高密度发展，既可让发展商按能力选择适合大小的地块发展，亦令该区作更多元化发展。

另外，政府可考虑引入“土地用途补地价表”。在地契上仍然列出准许土地的概括用途，但概括用途下的个别详细用途则必须根据“土地用途补地价表”补地价，把补地价变成行政手续，省却日后修改地契的程序。

我相信香港政府在落实“按实补价”之前，已经充分考量以上事项，惟仍需与业界深入讨论细节，订立更合理及透明的机制，吸引投资者发展北都。