差估署资料显示，“撤辣”后私人住宅售价指数在3月按月回升，但相较去年及2021年历史高位，仍下跌分别超过13%及23%。与此同时，近期私人住宅和资助房屋的销售气氛出现显着落差，前者成交宗数回升，更出现一些“热卖”新盘；后者却被指销情不佳，例如“居屋2023”的三个安达臣道项目及市建局的首置项目焕然懿居第三座，截至4月下旬分别仍有约三成单位未能售出。有见及此，坊间有部分意见直指楼价回落后，资助房屋已失去需求及功能。笔者则认为要作客观判断，还须深入理解近期导致资助房屋销情放缓的因素。

可负担置业需求仍在

参考各资助房屋申请资格，可推论楼市下行时其潜在流失的三类准买家：第一类是收入较高，接近资助房屋入息限额的“上层中产”，楼价下跌变相提高了他们的置业负担能力，因此转投私人市场；第二类是收入在全港月入中位数附近的“核心中产”，考虑到直至去年香港楼价对收入中位数比率仍达18.8倍，因此即使楼价回落仍暂时难以负担，鉴于资助房屋置业机会一生仅有一次，因此在市况波动时“按兵不动”也不难理解；第三类是收入符合公屋入住资格的“绿表家庭”，他们虽也有意置业上流，但除非生活质素能显着提升，否则也无绝对诱因为此放弃租金低廉的公屋单位。

综观上述，资助房屋仍是“核心中产”和“绿表家庭”的唯一置业选项。事实上，根据2023 年的住户收入分布情况，符合资助房屋申请资格的住户占全港住户总数近40%，但 1997 至 2023 年期间，资助房屋占新落成房屋的比例仅为10%，这表明资助房屋在新落成房屋单位中所占比例并不足够。此外，过去当每次有任何种类的资助房屋项目开放申请时，包括目前的所谓“滞销”项目，均出现大幅超额认购十倍以上情况，反映广大市民的可负担置业需求还远未被满足。

至于为何置业需求仍在，却未能在近期资助房屋销售中充分反映，笔者认为背后原因离不开资助房屋定价落后于市场变化，以及单位质素有待进一步提升。

资助屋定价落后市场

根据目前定价机制，当局会按照评定市值，为居屋项目计算一个折扣率，令月入达全港中位数的家庭能够动用不超过其入息四成作按揭供款，选购大部分推售单位；至于绿置居及首置项目，则是在居屋折扣率之上额外再加减一成折扣。问题的关键，在于定价日期与实际拣楼之间一般相隔半年，当市场进入下行周期，就会出现资助房屋定价折扣被楼价跌幅“蚕食”的问题。

举例来说，“居屋2023”早在去年7月已按当时评定市值计算并公布定价，当时公布的折扣率为38%，然而相隔半年到今年1月拣楼时，差估署私人住宅楼价指数已下跌约一成。由于目前资助房屋订定售价后便不会再作更改，因此在交易一刻能反映市场变化的唯一做法，只有调低折扣率至30%。

考虑到过去资助房屋市场流动性低，绝大部分申请者置业后都不会选择补价转售，因此下调折扣率难以成为准买家选择购买资助房屋的明显诱因。相反，对于置业预算“掹掹紧”的中产家庭而言，资助房屋能够紧随私人市场下调定价，从实际上减少他们的首期和供楼负担，才能构成具吸引力的可负担置业机会。

因此，各资助房屋机构实在有必要在定价部署上更具弹性和“贴市”，并在市场推广上反应更迅速，方能在楼市出现波动时，继续体现和突显资助房屋作为可负担置业机会的定位优势。

绿置居入手提升质素

此外，单位质素，尤其是单位面积，是“绿表家庭”置业决定的重要考量，这在过去绿置居销售中充分反映。举例来说，尽管“绿置居2019”超额认购达12倍，反映了“绿表家庭”的置业渴求，但在拣楼程序结束后却有多达523个单位仍未能成功售出，且全部皆为纳米单位，显示了小型单位不受欢迎的事实；又例如，2020/21年度推出的绿置居项目启钻苑开放申请时备受追捧，超额认购33倍，但截至今年3月底却录得157宗被没收临时订金的挞订个案，其中近九成涉及400平方尺以下面积较小的单位。

笔者在刚发布的《香港房屋趋势导航2024》报告中预测，未来公私营房屋供应大致稳定向好，并有条件将房屋政策重心从“提量”转为“提质”，特别是需要增加可负担置业机会和提升居住面积。然而，考虑到目前增加可负担置业机会时，必须同时兼顾公屋轮候时间达标。因此，当局可先利用绿置居与公屋的“可互换性”，在未来五年时间以增加绿置居供应作为起步，并在之后更大幅度地调整整体资助房屋供应比例。

与此同时，为鼓励“绿表家庭”交还所住的公屋单位并自置居所，当局也有需要逐步提高资助房屋单位面积。

总括而言，资助房屋近期的“滞销”现象并不反映长远置业需求流失，只要未来积极调整定价策略，持续提升单位面积，提供可负担置业机会之余深化“高性价比”定位，相信其使命仍远远未见终点。