撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺 助理研究员 黄乐妍

政府最新的公私营房屋供应“成绩表”，即《长远房屋策略》周年进度报告，很多人都质疑有“笃数”之嫌，全因香港房屋问题不断加剧，但“长策”公布的总房屋供应目标却连年被调低。但于笔者而言，“长策”和我们现实所认知的存在落差不一定是政府故意“笃数”，反而是背后的推算方式并不能反映真实的住屋需求。

长策推算方式不能反映真实的住屋需求

早前立法会房屋事务委员会会议讨论了运输及房屋局最新公布、一年一度的《长远房屋策略》周年进度报告。政府计算总房屋供应目标的公式，是先计算总房屋需求（即住户数目净增长、受重建影响的住户、居住环境欠佳的住户及其他因素的总和），再根据私营市场的空置单位数目作调整。经过分析后，笔者发现最新报告进一步调低总房屋供应目标的其中一个“罪魁祸首”就是住户数目净增长被下调1.23万（与2014年“长策”相比则已下调7.3万，详见表1(a)）。然而，笔者对于如何量度这个因素和解读相关数字则有保留。

房屋供应不足  分户需求被遏抑

当大家谈及住户数目净增长，一般的回应是住户数目净增长下调是基于人口增长速度放缓。这是事实，但只是事实的一部分。翻查资料，可见“长策”的住户数目净增长预测是引用政府统计处的数据。而从统计处的资料可见，未来住户数目的推算是有3个步骤：首先推算人口增长，然后利用住户平均人数的过往趋势推算将来的住户平均人数，最后以推算人口除以将来的住户平均人数，以得出推算的未来住户数目。无可否认，往年的数字能够为未来的情况提供具参考性的信息，但都不能“一本通书读到老”，把现实情况抛诸脑后。在2006至2016年间，私楼租户的平均人数由2006年的2.64个升至2016年的3.07个，10年间增加了0.43（即16%），数字反映的是一个又一个家庭因为不能负担高昂的楼价，被迫几代同堂共居在小蜗居之中。因为房屋供应不足，住户平均人数被人为地抬高，分户的需求则被人为地遏抑，使住户数目净增长的推算被低估。

事实上，自“长策”于2014年首次提出以来，每年的实际落成量跟年均目标也有显着的落差，可惜“长策”每年滚动更新的需求估算却没有考虑过去的落差，就好比欠债永远不用还。有说法指这会在居住环境欠佳的住户的数目上反映，但翻查数字，自2014年起“长策”的累计短缺约10万个单位，但居住环境欠佳的住户的数目只上升1.35万个（详见表1(c)）。显然，这数字只能反映被迫居住劏房的家庭数目，却未能反映那些因为不能负担高昂的楼价而未能分户，被迫与家人同住的家庭数目。这种遏抑需求并没有呈现在统计数字当中，但确是实实在在发生在我们身边，甚至我们自己的家庭当中。

推算方式缺陷造成恶性循环

其实以上的指标反映现有推算方式的缺陷：房屋问题严峻，市民因难以负担高楼价被迫同住，但房屋需求推算却不升反跌，令供需更失衡，房屋问题不断升温，需求推算继而被进一步下调，周而复始。这好比一个人食不果腹，但在饥饿下幸存，就被认为胃口不大，继而被进一步扣减粮食，造成恶性循环。按照这样的下调趋势，笔者相信总房屋供应目标将会在两年内失守40万大关，将会严重阻碍政府觅地造地。因此笔者希望政府可以成立一个新的长远房屋策略督导委员会，重新检视“长策”中长远房屋需求的推算方式，准确地反映现实情况，得出更合理的房屋需求估算，方能为政府的觅地工作打下更好的基础。

另一方面，因为整体房屋供应目标下调，最新的公营房屋供应目标也比对上一年减少1.4万个单位，至仅30.1万个单位。而未来10年（2020/21至2029/30年度）公营房屋预计建屋量则较上一个十年期（2019/20至2028/29年度）增加了2.4万个单位，至27.2万个单位，较目标相比只欠2.9万个单位。但根据政府的推算，未来4年的总建屋量只有约8.2万个单位，意味着要达到政府自己的10年估算，后6年便需要兴建约19.1万个单位，平均每年近3.2万个单位（详见表2）。此乃2002/03年度至今从未突破的水平，建屋的压力必然更大，因此能否成功“追落后”也是未知之数，但以往绩而言，真的不容乐观。

重新检视推算方式才能从根本解决问题

最新的“长策”是大家检视政府在过去5年在造地建房表现的机会，但不得不说笔者和很多市民一样都有点小失望。作为升斗市民，我们所期盼的明显是政府交出一份亮眼的“成绩表”，一个给予各阶层能安居乐业的保证，而不是年复一年的推搪。希望政府能够重新检视推算机制是否真的能够准确预测市民的住屋需求，同时订立确实可行的目标，用最大的努力帮助市民建造安乐窝。