楼价是港人关注的热门议题之一，每逢楼市报告出炉，总有标题耸动地宣告：“现时买楼需要不吃不喝十几年！”、“比20年前难上两三倍！”。

楼价与年收入比 “总额倍数”误区

然而，这种楼价总额与年收入比的“总额倍数”看似简单，但其实隐藏着偏差。它把买楼当作一次性的现金交易，但现实中绝大部分人都是先付首期，然后再透过按揭分期付款。要客观判断今时今日的置业负担，我们必须跳出“总额倍数”的迷思，从首期门槛与每月供款占入息比例这两个更贴地的维度，重新进行审视。

“总额倍数”之所以流行，是因为它简单易懂，但并不完全反映实况。首先，这个指标假设买楼要一次过付清全数楼价，现实中几乎不会出现。大部分人会透过按揭贷款，分20至30年摊还。“总额倍数”的假设，等于要人一次过拿十几年的薪金去买一件可以分期慢慢付的东西，未能反映“分期付款”的操作，只看总额无异于只见树木不见森林。

其次，“总额倍数”忽略了利率与还款期的关键影响。同一个楼价，在低息环境下的每月供款远低于高息环境。过去20年，按揭利率从高位大幅回落，还款期也从普遍的20年延长至近30年。虽然“总额倍数”表面翻倍，但这两个因素的变化，可令月供压力只升数成。只用“总额倍数”的话，则未能反映这两个影响数以百万计开支的因素。

再者，“总额倍数”无法区分不同首期成数下的真实处境。付一成与五成首期，借贷额、总利息、每月供款相差悬殊。一个总额较高的单位，若能以低首期上车，月供未必很高；相反，一个总额较低的单位，若要求高首期，反而可能更难入场。“总额倍数”把所有人当作同一类买家，过度简化现实的情况。

储首期需多少年 月供占入息几成

要客观衡量楼价是否可负担，必须回答两个问题：第一，要储蓄多少年才能付得起首期？第二，每月供款会否压垮日常生活？前者决定入场资格，后者决定生活质素。

首期是大部分年轻人最大的障碍，一个客观的指标，应该计算一个普通家庭以每月储蓄率（例如储起三成入息），需要多少年才能累积到最低首期金额（例如楼价的一成或三成）。这个数字远比“不吃不喝N年”更贴地，因为它顾及了日常生活开支，也凸显了首期才是真正的“入场券”。

至于月供，金管局规定银行批出按揭贷款时，必须确保业主每月供款不多于其月入五成，故新造按揭的负担比例最高也就是五成。若一个单位总额看似惊人，但因为低息和长还款期，月供只占入息三成，那其实是“供得起”的；相反，一个总额较低的单位，若息口高或还款期短，月供占入息六成，那才真正令人透不过气。

因此，与其问“楼价是入息的几倍”，不如问“月供是入息的几成”。此外，过去20年家庭入息中位数累积了可观的升幅；若同时计入低息与长还款期的摊薄效应，月供压力的增幅远没有“总额倍数”显示的那么夸张。

此外，租楼的机会成本经常被忽略，很多批评只强调供楼总利息惊人，却从来不计算租楼30年付出的总租金。在租金长期趋升的城市，供楼虽然要付利息，但同时锁定居住成本、对抗通胀，最终换来一个资产。客观的比较应该是计算“持有成本（利息、管理费、差饷）”与“租金支出”的差距，而不是单单呈现一个总利息金额。

厘清衡量标准，不是为了淡化问题，而是为了对症下药。若舆论被“总额倍数”的过简解读主导，或会导致社会上形成谬误，从而影响政策制定。相反，经过深入讨论后，若社会认为首期才是核心障碍，政策就应该针对此痛点，例如优化按揭保险，或提供针对首置人士的低息首期贷款等。这些措施比单纯“撤辣”或“加辣”更能精准帮助真正需要上车的家庭。

对个人而言，买楼前最不应该做的，就是被“不吃不喝N年”的标题吓得却步或冲动入市。正确的做法是计算每月储蓄，从而推算要多少年才够首期；然后用坊间的按揭计算机，输入当下利率和拟选还款期，得出每月供款额；再看这笔供款占家庭入息的比例。若比例低于五成，且工作稳定，那即使“总额倍数”看起来很高，这个单位其实是“供得起”的。相反，若比例超过五成，就算“总额倍数”再低，也应该三思。

“不吃不喝多少年”是一个容易传播的口号，却是一个容易误导的指标。它把复杂的置业决策压缩成一个简单的数字，却忽略了利率、还款期、首期成数、租金机会成本等真实影响日常生活的关键因素。一个客观的判断，必须从“总额倍数”的迷思中走出来，转而审视首期门槛与月供压力。唯有如此，我们才能摆脱情绪化的楼市争论，在数据与逻辑的基础上，为自己、为社会找到一条更理性的安居之路。