撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺﹑高级研究员潘灏仪

对于香港人而言，一间屋不止是一个容身之所，更是孕育众多家庭的容器。每位小市民的心愿都是希望拥有自己的一个家，但在公营、私营房屋的供应都短缺之下，这个简单的心愿都变得遥不可及。现时的房屋问题，燃眉之急在于供应不足，如何解决供应是社会大众最关心的议题。在4月21日，我们发表了年度检视供应的报告，今年的报告首次为未来十年的公私营房屋供应作出独家预测，纯粹从数字上分析，现时的政策力度将无法让社会上的房屋供应在未来10年内达到政府订下的目标。

但情况仍然有转机，只要政府做好两件事情，就可以逐渐将供应提升至政府的目标水平。这两件事就是将新发展区等有主要造地计划的进度加快两年，以及将改划及地政程序得来的年均房屋量提升5%。

尽九牛二虎之力实现长策目标

在未来4年，预计每年公营房屋落成量为21800个单位，将较2020年《长策》中年均30100个单位的目标低28%。

以未来10年合计，公营房屋落成量仍然难以达标。虽然特首在2020年《施政报告》中指出，“根据运输及房屋局（运房局）发表的2020年《长策》报告，我们已全数觅得兴建316000个公营房屋单位的330公顷土地，可以满足未来10年（即2021/22年度至2030/31年度）约301000个公营房屋单位的需求。”但我们留意到政府所指的316000个公营房屋单位是未来10年内可能兴建中的单位，而不是实际交付量。

根据我们预测，如果各项造地措施继续以目前速度推进，未来10年只可供应277400个公营房屋单位。若要达到政府《施政报告》中的数字，现时的新发展区及其他主要的造地措施时间表需要全部提前两年，同时改划土地亦需每年多交付5%的单位。在此情景下，10年公营房屋的总供应量合计将有329300个单位。相反，如果现时开展中的造地计划全部延误两年，而改划土地的交付量亦每年减少5%，那么未来10年的公营房屋供应量估计只有235200个单位，供应量将大幅落后于《长策》目标。

至于私人住宅方面，根据我们预测，未来5年，私人住宅落成量年均仅约15000个单位，较2020年的实际落成20900个单位少28%。而展望更远的将来，预计2026至2030年间，每年平均只有12000个私人单位落成。这个水平不但比未来5年的年均少两成，也比《长策》的年均目标12900个单位少。

雷厉风行破供应干涸困局

要追上《长策》年均目标，各新发展区及铁路项目的进度须提前一年完成，而各个正在进行规划及地政工作的主要私人项目，亦须较现时增加5%的供应量。相反，如各造地计划都延误一年，而进行改划及地政工作的主要私人项目亦比现时少5%供应量的话，预计2026至2030年间，每年平均将只有11200个单位落成，将大幅落后于《长策》目标。

以上的分析表明，要解决香港的房屋难题，虽然难度十足，但在未来10年的框架内，并非不可能的事情，前提是特区政府必须一改以往“business as usual”的态度，雷厉风行。我们认为提升中短期房屋供应的关键，始终是集中精力确保已在进行中的各新发展区可以尽快落成。事实上，以古洞北及粉岭北新发展区和洪水桥新发展区为例，早在九十年代初开始规划，但预计分别要到2031及2038年才全面落成，前后需时接近40年，实在难以接受！

具体措施方面，我们建议政府着力研究压缩新发展区的发展流程，并落实“基建先行”，提速各项支援新发展区的交通基建项目，尤其是道路方面的11号干线、屯门绕道及P1公路，以及铁路方面的北环线、屯门南延线和东涌线延线。

另外，我们亦促请政府确保去年《施政报告》宣布成立的“项目促进办事处”能认真发挥职能，精简私营房屋发展的行政及审批程序。

公营房屋方面，基金会在2020年的报告中已经指出，不少公营房屋项目均受不同的官僚程序影响而有所延误，以致无法及时动工。基金会建议政府透过去年《施政报告》中扩阔职能的“精简发展管制督导小组”，理顺不同部门的协调及精简当中的官僚程序，以压缩公营房屋项目的发展时间表。

展望未来，政府必须有开发具规模和完善配套的新市镇的能力，而又同时拥有建立土地储备的长线策略目光，以支援香港的长远发展。“明日大屿愿景”是当中的重要一环。“明日大屿愿景”更可调整社会对未来土地房屋供应的预期，成为政府与各持份者交涉过程中的“催化剂”，有望促使现有土地拥有者尽快发展手上的土地，释放其潜在的价值。