撰文：水志伟 团结香港基金研究员

近年来，实行“租置计划”的屋邨经常出现屋邨管理和维修项目的争议。坊间普遍认为，主要原因是混合业权和管理制度不公。可是，笔者认为在“租置计划”的补价制度下，补价的金额不停浮动，买了公屋单位的业主因难补地价而只是成为名义上的业主；而租户又难以变成准业主，才是导致上述争议的根本成因。

业主难以拥有完整业权

首先，我们先了解一下“租置计划”的概念。“租置计划”于1998年实施以来，共有39个屋邨纳入，共出售单位约13万个，占屋邨单位总数的65%。当年，被选中的屋邨，租户可以以低于市价的优惠价购买其所租住的公屋成为业主，但之后该单位的买卖会受到很多限制，包括业主必须自住满5年后，须补足地价，才可以把单位在二手市场中转售或出租。因此，业主在未补地价之前，实际上只拥有名义上的业权。

可是现时补地价政策与现实的楼价挂鈎， 加上“租置计划”的业主本身经济能力就已经相对较低，难以补回地价，造成大约只有1%的“租置计划”单位能够补回地价的怪象。事实上，业主在未补地价时，其实只享有房屋的居住权，跟其他公屋租户没有太大区别，只不过是以另一种形式租住单位而已。

不过，业主不仅支付了公屋的购买费用， 还须缴纳逐年增长的管理费、分摊屋邨内公共维修保养的费用，平白承担了许多额外的支出，却不能通过出租、转卖单位而获得收益，不能享受物业增值带来的利益价值，因此他们不会特别注意维护屋邨环境，亦不愿意出资修理公共设施。优化环境和公共设施而使其楼价升值，对他们来说是事不关己！

缺乏完整业权衍生出的问题

缺乏完整业权会造成屋邨维修难以达成共识的问题。现时房委会只负责租户单位内损坏的维修，大厦的公共部分、屋邨公共区域和设施则由业主立案法团承担（资金来源包括︰房委会一次性把每个单位14000元的款项注入维修基金，以及业主每月缴纳的管理费）。因此，当租户要求通过维修屋邨公共设施，如2014年在九龙彩霞邨加装无障碍设施通道等建议，很难会得到管理委员会的通过。

有人认为当中的最大阻碍，是业主认为租户不用出钱便可以享受这些设施是“搭顺风车”的行为，但事实上业主并没有多付金钱，他们只不过是按业权分担责任，而租户的部分则由房委会负责费用。

不过，主要的原因还是回到业权的问题， 除非维修屋邨公共设施对大部分业主的居住或利益有帮助，否则花钱更新屋邨公共设施，甚至维修个人单位，令其楼价升值对业主是毫无意义的。相反，如果业主可以拥有所有业权，无论政府还是租户负担相应部分的维修开支，只要屋邨维修能令其楼价升值，“搭顺风车”就不再是一个主要考量了。

此外，租置屋邨内管理公司质素普遍不理想，管理亦不到位，对住户的违规行为不予以处理，如曾有新闻指出有居民长期把鞋柜、单车等放在走廊上，更利用消防喉和后楼梯栏杆晾晒衣物等，影响住户生活，造成安全隐患。这是由于业主立案法团在聘请管理公司时，不关注管理公司的质素，盲目采用“价低者得”以节省成本为考量的后果。正正是由于业主明白到聘请专业管理公司的成本不能通过物业升值带来补偿，因此比起私人物业，更只追求价格低廉而不考虑质素，即使管理公司出现问题，也不会更换价格高但服务好的公司。

“补贴置业计划”方案

事实上，团结香港基金于11月9日发表的首份研究报告，聚焦的政策范畴正是“土地房屋”，其倡议的“补贴置业计划”，可以使“补价金额”合理化，名义上的业主可以成为真正的业主，而由于有先租后买的制度及合理补价，租客才可有清晰目标，成为准业主。可以预期的是，现时公屋“租置计划”的问题将不会在全新的“补贴置业计划”内出现！

原文刊于《信报财经新闻》2015年11月14日，获作者授权转载。