增建私人住宅无助于解决房屋燃眉之急，这已是不争事实，原因有二：第一，目前土地缺乏，加快建屋并不可能；必须立刻大刀阔斧开发土地，以增加未来房屋供应。

第二，楼价高昂，绝大多数人无法负担私人住宅。增建三、四万个私楼单位，亦难令房屋变得较易负担。不少人认为，除非政府大幅增建公营房屋，否则本地房屋供应短缺问题难望改善。

香港房屋面对的困境

事实上，本港大部分市民均没有能力负担私人住宅居所（下称“私楼”），而并非只限于劏房或新界偏远地区公屋的租户。

现时全港八成住户的月入低于申请公屋或资助出售房屋资格的上限，也就是说他们根本无法负担私人房屋。

此外，不少入息在最高20%之列（即不符合申请任何公营房屋资格）的年轻中产家庭，须为子女提供优质教育、为父母支付高昂医疗及安老服务费用，对于自置居所已是无能为力，更自觉生活已到“濒穷”地步。

这类家庭期望政府能减轻置业负担；林郑月娥女士早前在竞选特首政纲中提出“港人首置上车盘”，对他们来说固然具一定吸引力。

香港置业条件不足者为数众多、背景各异，但面对私楼楼价居高不下，需求形态受压缩，蜕变成只知道要需求更多公屋和相对廉价的资助出售房屋。

民粹主义者为何大声疾呼，要求政府增建（甚至只建）公营房屋，不难理解；但香港房屋策略应否循此方向发展？

我深信大多数人仍盼望拥有私人住宅，因为除了作为舒适居所，亦是上佳投资或储值的工具。除人力资源以外，一般人的首要资产就是房屋财富；可惜拥有私人住宅的港人比例只得三分之一，社会人心又岂能惬意？当前对公营房屋需求热切，只是市民在绝望中无奈的选择而已。

楼价飙升破坏“阶梯”

政府一向以“房屋阶梯”为房屋愿景，认为经济条件较差家庭可租住极易负担的公屋，以此作为初阶；随着经济上扬，住户收入和储蓄增加，便可拾级而上，改为购买资助出售单位，继而达致阶梯顶层——拥有私人住宅；是为奉行资本主义的香港社会中的一种社会及经济成就。

“房屋阶梯”此一论述，意味着当经济日趋繁荣，多数市民会成为业主，公营房屋（至少其在经济中所占比例）逐渐萎缩。

1997年，董建华曾以全港七成市民置业为目标，预期扩大私楼市场，减少公营房屋，政府再次致力发展私楼市场、协助市民置业，从而实现“房屋阶梯”论述背后的愿景。

不过，楼价飙升有如脱缰之马，破坏了“房屋阶梯”，亦堵截了市民成为私楼业主的途径。他们是否要就此放弃置业梦想？公营房屋主导房屋发展之势可有化解之道？“房屋阶梯”能否恢复？市民又能否重燃置业希望？

数十年来，本地房屋供应一直是公营房屋、私楼各占一半，但在梁振英政府时期，则变为六与四之比，根本未曾正式展开讨论，政策已渐向公营房屋倾斜。显示政府对奉行“房屋阶梯”的论述以及促进市民购置私楼的承担已受破坏。

同样，当前全港八成家庭符合申请公营房屋资格，足证“房屋阶梯”和私楼置业梦想岌岌可危。房屋政策引申为政府须为五分之四人口提供公营房屋单位，纵使并无明订规条，仍不免反映实况可悲。

至于发展商及地主囤地的问题，民粹派倡议政府收地，而非公私营合作，如此取向亦不难理解。政府收地可以取得兴建公营房屋所需一切用地，公私营合作则只能收回发展商及地主所拥有的部分地段；前者将加快房屋供应公营化。

自置物业助社会稳定

我于20年前发表的《公屋私有化评论》一书，已为发展私人房屋提供哲学论据：

“世上大多数政府已认识到，人民自置物业对政治和社会稳定性的裨益。”

“世世代代的政治哲学家都认识到自由社会的道德基础及其产权结构之间存在着某种微妙而密切的关系。如绝大多数人住在公营房屋里，这个社会不可能真正享有自由。”

“香港日渐步向民主开放，在此时反顾社会的业权结构很有必要。”

“一个臣服政府的社会，必然会投票索取更多的权利；相比之下，自由人组成的社会则会支持为私有产权和个人自由提供更大的保障。只有在后一种情况下，我们才能尽享民主制度的好处。”

我认为政府的“房屋阶梯”论述，确是针对私有产权的哲学论题的切实可行方案。事实上，政府应为经济条件不足者提供援助，让他们有实质机会登上房屋阶梯的概念，正正表明当局协助市民置业成为私楼业主的房屋愿景。

政府所提供的援助，并不能保证人人能够藉此置业。要登上房屋阶梯，当然须勤奋工作、努力积蓄才行；然而政府伸出援手，至少能令多些市民有望拾级而上。社会责任和个人努力无疑是香港向来珍视的价值所在。

重新审视房屋负担能力

现时香港正陷入困境，政府提供的援助，再无法满足市民的愿望和诉求。“房屋阶梯”各级之间距离日远，除非经济条件特别充裕，否则对广大市民而言，已变得高不可攀。

过去30年，楼价和按揭首期升势不断，私楼单位日难负担。不单是高楼价问题，按揭首期偏高也是一大难题。

首期过高等于不能靠将来入息获得贷款，就像利率无限大，根本无力借贷。此乃经济学家所谓“资本市场不完善性”。

若有幸得父母荫庇，获得近乎无风险（risk-free）贷款利率之贷款支付购买私楼的首期付款，则即使高昂楼价也能负担，登上“房屋阶梯”，克服“资本市场不完善性”。

困局当前，政府有两条出路。第一，增建可负担公营房屋，租金及售价都定于低水平，但禁止此等单位在市场流通，或设严格规限，抑制流通量。公营房屋单位不流通，迫使居民坐困“悲情城市”。

第二，以低首期及如父荫般的友情利率优惠出售公营房屋。此举可缩窄梯级距离，有助经济条件欠佳者登上公营房屋“房屋阶梯”，有望进而成为私楼的业主。

这一方案能为此一为数众多的阶层修复“房屋阶梯”，亦重塑政府的房屋愿景，让香港自由社会上，人人得以重燃在私楼市场置业的希望。

事实上，在公营房屋界别引入市场机制，可给予政府机会打破社会面临的困境。

很多人以为我对房屋委员会或公营房屋计划存有偏见，其实绝无其事。

事实上，公屋可作为“房屋阶梯”的初阶，为经济条件欠佳阶层提供路径以达致最终购置私楼的顶层目标，过往的确可行，但今天不应把公营房屋视为阶梯的顶层目标。

房委会为数以百万计市民提供居所，有助市民改善生活，实在功不可没，今后将肩负更重大任务：恢复公营房屋作为市民购置私楼踏脚石的功能。

社会住屋若由单位不得流通的公营房屋所主导，成为压倒性的房屋体制，对经济繁荣、社会凝聚力、政治包容性都会造成损害。

公屋引入市场机制论据

经济学理论指出，没有市场（不能交易）的商品或资产，价值都会大减。阿当史密斯给我们的最重要讯息，就是分工受市场程度所限。假使公营房屋单位流通量不受限制，预计本港GDP将增加至少1%，可赚回4万亿的财富。目前，公屋个人租客的劳动参与率，比私楼个人租客低2%，失业率则高2%。

观乎离婚率和单亲比率，公屋租户分别为18.4%及19.5%，明显高于全港住户的13.5%和10.5%。

至于投票形态，较近期落成之公屋有较多租户倾向支持左翼和右翼民粹派候选人。

对房屋公营化政策投信任票，等于响应削弱经济繁荣、助长社会分歧和政治分化，又不能缩窄“有产阶级”与“无产一族”之间鸿沟，其他的也就不用提了！