要数2025年热门话题，必然离不开特区政府的财政赤字。根据2025/26年度财政预算案及近日修订数字，过去一个财政年度赤字为803亿元，超出估算数字近七成，并预计今个财政年度继续出现670亿元赤字。

缩减开支成为政府内外跨政策部门的重要课题，负责公营房屋发展的房屋局及房委会，虽然肩负保障基层住屋的重责和压力，也不例外地有提出部分应对策略，例如房屋局月前交代简约公屋最新进展时就有提到，经过审议优化后相关工程造价将减少超过一成，而更早之前房委会也曾表示考虑未来弃建单幢公屋。

5年供应迎转捩点 达标需简约屋

外界对此有不同见解，一方面对房屋部门与其他政府部门共同努力“灭赤”的做法均表认同，另一方面也担心公屋供应和轮候因此受到影响。未来5至10年公营房屋供应将呈现何种趋势？能否达成《长远房屋策略》（《长策》）目标？公屋轮候时间又能否达标？削减开支会否影响公营房屋整体供应？

受惠于资助房屋供应的强劲反弹，以及项目延误得到持续有效控制，去年公营房屋的整体落成量按年大幅上升134%，达到30,600个单位，掀起了公营房屋供应进入收成期的序幕。而展望未来5年，即2025/26至2029/30年度期间，预计传统公营房屋的落成量将增加至平均每年32,100个单位，这是自2014年12月《长策》公布以来，首次在“第一个五年期”中达成30,800个单位的《长策》年均目标，可视为历史性转捩点。

如果将30,000个预计于2027/28年度前落成的简约公屋计算在内，那麽未来5年的年均落成量有望进一步提升至37,700个单位，即超出《长策》年均目标两成以上。

上述乐观的落成量趋势正扭转过去公营房屋供应“头轻尾重”的问题，回收单位数量亦在打击滥用公屋等措施发挥作用下持续增加，供应利好因素大幅增强。轮候册上一般申请宗数已经连续13个季度不断回落，显示需求正被有效消化。

因此，虽然公屋轮候时间在2022年转势向下之后，仍有上下波动的情况，但其长期下降趋势预计仍将维持不变，有望2026/27年前达成公屋综合轮候时间4.5年的目标。

然而，即使传统公营房屋的中长期供应已进入收成期，但预计短期内仍将有约24,000个单位的缺口，加入要预留一定“水位”应对延误的可能性，因此简约公屋的短期填补作用，对当局要在未来两个财政年度内达标将是不可或缺。

至于未来10年“第二个五年期”，即2030/31至2034/35年度期间的公营房屋供应情况，我们也通过情景分析进行估算，分析中考虑了公营房屋用地延迟交付，以及落成进度延误两项主要风险因素，详细方法可参考我们早前发表的《香港房屋趋势导航2025》报告。分析结果显示，在最乐观的情景下，即所有已宣布公营房屋用地都将如期交付落成，预计年均公营房屋落成量将高达48,700个单位，而即使在用地交付和单位落成均可能出现较严重延误的悲观情景，年均落成量仍达33,900个单位。换句话说，无论是未来发生哪个情景，公营房屋长期供应都将超标7%到31%不等。

10年供应将超标 需减建筑开支

这些达至《长策》目标以上的超额供应，将发挥重要缓冲作用，为当局调整未来公营房屋供应策略创造有利条件。根据房委会公布的最新财政预测，房委会年度建筑开支将由2024/25年度的280亿元，大增至2026/27年度的395亿元，并将在2028/29年度进一步达到486亿元。

事实上，此财政预测仅反映了《长策》目标总单位兴建量约42%的财务承担，2028/29年度后的建筑开支势将继续上涨。

虽然增加公营房屋项目的数量和规模以达成《长策》目标，无可避免地会导致建筑开支上升，但这也触发我们去进一步思考，是否有空间去调整开支的增长幅度。

从分析可见，导致建筑开支持续增长的其中一个关键因素，是高难度地盘的施工限制所导致的高昂发展成本。举例来说，部分地盘可能因斜坡及/或复杂地形条件，造地过程或变得复杂。

检视高难度地盘效益 减省成本

另有部分地盘则则是位于拥挤社区、进出受限的小型地盘，俗称“插针楼”项目。考虑到只有尚未进入施工阶段的项目，才有可能在现阶段作优化调整，我们对“第二个五年期”才落成的较远期公营房屋项目进行了初步分析，认为其中约20%地盘可能牵涉潜在复杂地形，另有约1%地盘预计只能供应少于1,000个单位，这些地盘的推展优次和设计都有潜力可作重新检视，以增加成本效益。

展望未来，在《长策》及轮候时间达标压力和公共财政开支的“此消彼长”下，香港公营房屋供应策略将进入一个新阶段。在过去努力下，目前的公营房屋供应情势已趋向乐观，有机会在满足基层住屋需求的基本目标之上，为贡献政府整体财政目标多出一分力，令香港未来一代能在城市住屋和财政都实现可持续发展的有利情况下安居乐业。