撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、助理研究员 黄乐妍

香港又获得一个“世界第一”——住宅楼价冠绝全球。根据世邦魏理仕（CBRE）最新发表的全球生活报告显示，香港住宅的平均楼价直迫港元1,000万。然而，笔者认为现时香港的房屋供应处于“低处未算低”危机，预计无论是私人住宅或公营房屋供应，在三、四年后将有断崖式下跌，令香港的房屋问题雪上加霜。这反映香港不仅需要“明日大屿”项目作未雨绸缪，还要结合各种中短期措施，才能顺利渡过难关。

建私楼缺“熟地”少动工

去年底政府更新《长远房屋策略》（《长策》），决定从2019/20年度起10年期的公私营房屋新供应比例从6︰4改为7︰3，令公营房屋的年度供应目标会从28,000个单位上调至31,500个；而私人住宅则会从18,000个单位下调至13,500个。

有人认为，这对整体房屋供应会有正面影响，因为深信私人住宅供应目标无论怎下调，地产商为了赚钱，仍会“大建特建”，或者顶多一加一减相互抵消，最后没有任何影响。可是现实并非如此简单。

我们分析显示，下调私人住宅供应目标的负面影响已经逐渐浮现。虽然2019至2023年这5年间的每年平均预测落成量是18,500个单位，比《长策》年度目标高5,000个，但这个“超额完成”只是一个假象，如果以《长策》未调整比例前的目标18,000个单位比较，只是仅仅达标。我们更预测2023年将有断崖式下跌：落成量只有13,300个，比2018年更下跌接近四成【图1】。这个预测并非危言耸听，而是基于两个领先指标的真实走势。

图一：私人住宅落成量

资料来源：差饷物业估价署、屋宇署、地政总署、城市规划委员会、各发展商披露的数据及团结香港基金。

指标一：用作兴建私人住宅的“熟地”供应急降

建屋最主要的投入就是“熟地”（可即时用来建屋的土地），没有土地，即使有人力、财力、物力都是空谈。但刚过去1年，政府在供应目标下调的同时，也相应减少私人住宅发展的“熟地”供应：这些“熟地”仅足够兴建14,500个单位，比2017/18年度大跌四成。一般从“熟地”到有单位落成需时约4至5年，因此我们推论土地供应减少，必导致私人住宅落成量在2023年“大缩水”。

指标二：上盖工程动工量明显减少

众所周知，建屋是一个长期过程，一般上盖工程动工后约2至3年才有单位落成。然而，根据屋宇署的数据，去年上盖工程动工的单位数目按年下跌44%，意味建筑工程步伐因为各种原因而放缓。套用俗语“手停口停”比喻，今年不动工，往后2至3年落的成量自然大大减少。

公营房屋的情况比私人住宅更不明朗，因调高供应目标不代表真正落成量会随之上升。根据我们的预测，2019/20至2022/23年度的每年平均落成量只有18,300个单位，比《长策》目标的31,500个单位少42%，其中2022/23年更大幅减少至14,500个单位，即比目标少一半有多【图2】。

落成量不达标的连锁反应，就是必然延长公屋轮候时间；我们保守估计，一般申请者的平均轮候时间3年内会突破6年大关。

图二： 公营房屋落成量

资料来源：香港房屋委员会、香港房屋协会及团结香港基金。

落成量不增反减

以未来10年计，我们预计2019/20至2028/29年度将总共只有230,000个公营房屋单位落成，该数字低于的预测，亦比《长策》的10年供应目标少85,000个单位。

可是，真正落成量很有可能比预估数字还少，全因未来4年约73%计划兴建公营房屋的土地都是改划土地。借鉴过往5年，公营房屋延误落成的情况愈趋严重；刚过去1年出现不同程度延误的单位，更占总落成的84%，即23,100个，包括深水海盈、沙田硕门、元朗屏欣苑等。每年延迟落成的公营房屋单位，平均75%正正就是兴建在改划土地之上。

香港房屋问题已迫在眉睫，社会各界不要被过去一年公私营落成量达标而冲昏头脑。现时该问题已经不是单靠政府就能解决，而是需要各方同心协力才有转机。

“明日大屿”当然是长远扭转干坤的“王牌”，但同时还需各种中短期措施“填缺口，保增长”，而这些能否顺利推行，均有赖于市民大众的支持。只要借鉴历史，急起直追，即使输在起跑线，逆转反胜也是有可能。