大埔宏福苑火灾发生逾半年，政府于今年2月正式公布长远居住安排方案，以每平方尺8,000元（未补地价）及10,500元（已补地价）收购7幢受灾楼宇的业权，并于4月底进一步就宏志阁制定后续安排。

现行收购方案 加入恩恤元素

整个方案涉及约40亿元公帑，连同“大埔宏福苑援助基金”，预计总收购成本约68亿元（不包括宏志阁的约10亿元）。社会各界对现行收购方案的定价依据、现有法律工具的适用范围，以及未来收购条件的调整空间，仍有不同看法。本文就上述三个问题，从法律及政策角度作出梳理。

政府以单位实用面积为基础，定出两个划一尺价：未补地价单位每平方尺8,000元，已补地价单位每平方尺10,500元，所有单位不论楼层、坐向或个别状况，均适用同一标准。

就定价的参照基准而言，香港测量师学会根据火灾前的市场成交纪录估算，宏福苑未补地价单位平均实用尺价约6,000元，已补地价单位约8,000元。换言之，最终订定的收购价，分别比学会估算的火灾前市值高出约2,000元及2,500元，差距约三分之一。

需要指出的是，该估算所反映的是火灾前的市场水平，属于正常市场条件下的市值参考。然而，火灾后宏福苑的单位难以在自由市场上成交。若以现时状况估值，预计估值将明显低于火灾前水平。政府在公布方案时表示，已于在市场估算基础上加入了恩恤元素，以反映受影响居民的特殊处境。

有意见认为，政府应参照市区重建局“同区7年楼龄”机制厘定收购价。市建局的收购政策，是在物业市值交吉价之上，加入一笔“自置居所津贴”。后者的计算方式，是被收购单位的市值，与假设重置单位价值的差价。假设重置单位是指在同区，假设有7年楼龄、面积相若、位于中层及坐向一般的单位。

然而，此机制的设计前提，是市建局以《市区重建局条例》（第563章）作为法定授权，主动推行具规划目的的市区重建项目。宏福苑的情况在性质上有根本差异，今次并非市建局主导的重建项目，政府亦无相关法定授权，因此这项机制的适用基础与宏福苑的情况并不相同。

社会上亦有意见认为，政府可考虑动用《收回土地条例》（第124章）强制收购，以解决部分业主拒绝出售的问题。就法律层面而言，这一选项的适用性存在明确的制度约束。

《收回土地条例》的法律基础，在于政府为“公共用途”征用私人土地的行政权力。条文涵盖情况包括建设公共设施、推展新发展区，及兴建交通基建等，其共通前提是政府需取得特定土地以推行具公共利益的发展项目。然而，是次收购的目的在于协助受灾业主重置居所，而非进行土地发展，因此与引用《收回土地条例》的个案明显不同。

不重新发展 强拍条例不适用

至于《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）（《强拍条例》）方面，申请的主体为业主或者私人发展商，以“重新发展”为前提实现商业或自用目的。政府以财政司司长法团全资拥有的“收购宏福苑业权有限公司”，循私法合约途径向业主发出收购建议，属政府因应特殊灾情的弹性安排，其本质是以恩恤方式协助受灾业主重置居所，加上政府明确表示收购后不作重新发展，故此《强拍条例》亦不适用。

就未来收购条件是否存在调整空间，以下两项制度层面的事实值得参考。

其一，政府已将收购所需公帑纳入2026至27年度财政预算案，属一次性拨款安排。政府明确表示方案属“特别中的特别”的一次性做法，不构成先例，现行框架并未预设价格调整机制。

其二，为收购宏福苑剩余业权，政府不排除另立新法，并曾表示最快或于2027年启动立法程序。任何强制性收购立法，均须符合《基本法》第105条的宪制要求，即征用财产时须给予“相当于该财产当时价值的补偿”。

若另立新法 补偿基准或较低

需要指出的是，该宪制要求下的补偿基准，为立法时物业的市场价值。火灾后宏福苑单位的市场价值已与灾前不同，因此届时按《基本法》厘定的补偿金额，与现行方案中加入恩恤成分后所达到的收购尺价，或会存在差异。

宏福苑业权收购方案，涉及多项公共政策上前所未见的议题，因此就现有法律工具的适用边界，以及政府以专项行政安排处理大规模私人业权收购的方式，均引起社会讨论。现行方案并非源于任何现有条例的明确授权，而是以专项行政安排及财政资源回应一个现有法律框架未有充分覆盖的情况。从更长远的角度而言，今次方案在私法框架下处理大规模受灾楼宇业权的经验，或可为香港日后完善应急政策及相关法律机制提供重要参考。