房屋局早前公布最新数据，显示未来一手私人住宅潜在供应，再创有纪录新高水平。诚然，潜在供应的增加，有一部分受去年疫情影响，发展商放慢销售步伐所导致；然而，现时所见的私楼供应状况，在私人住宅发展周期中各项领先指标，早已有迹可循，以下将透过深入分析这些指标，检视未来的供应前景，以及指出潜在的挑战。

未来5年私楼供应 料续增

第一个指标，是申请预售楼花同意书的趋势。由于除重建项目外，香港所有新推出的住宅项目，均须事先申请预售楼花同意书，方可作楼盘开售，因此有关数字可用作估计短期内可供出售的单位数量，亦可作为未来一至两年落成单位数目的领先指标。在2022年，地政总署发出了38个住宅发展项目的预售楼花同意书，共涉及21,078个单位，这是在过去10年内，获批预售楼花同意书的单位数量第二次录得超过20,000个单位之水平。

第二个指标，是楼宇施工的趋势。根据房屋局的数据，建筑中的私人住宅单位数量，在今年首季录得71,000个，徘徊在近一年半以来的高位。

由于在单位落成之前，上盖工程一般需时两至三年，因此短期内私人住宅单位落成量，仍将维持较高水平。

因此，综合以上的趋势，加上我们对不同项目建筑进度的推算，我们展望未来5年（2023至2027年）私人住宅年均落成量，将达到约19,000个单位。这不但较过去5年的18,200个单位为多，而且也远高于2007至2017每年平均11,600个单位的水平。

熟地青黄不接 后劲不继

第三个指标，是预计熟地供应的可建私人住宅单位数目。相比另外两个私人住宅发展周期中的领先指标，熟地供应的趋势并不理想，虽然在2013／2014至2017／2018年度的5年期间，熟地供应的可建住宅单位数目，均接近或超过20,000个水平，但这在2017／2018年度后发生了变化。

这是由于特区政府在2018年修订了《长远房屋策略》中目标的公私营房屋供应比例，由“64比”改为“73比”。相关影响随即浮现，私人住宅熟地供应在2018／2019年度骤减，并在其后停滞；虽然在2021／2022年度曾有所回升，却只是昙花一现，随后在2022／2023年度再次下跌至16,050个单位的水平。

根据公开资料，我们整合了现时相当肯定将获推进的发展项目，并预计2028至2032的私人住宅年均落成量为约13,900个单位，比未来5年的预计落成量下跌接近3成。

除了现时已知的项目外，北部都会区内还有不少正在进行规划申请的私人发展项目，显示北部都会区内尚有未被释放的巨大发展潜力。

拓北都“粮仓” 释发展潜力

然而，由于开埠后新界规划长期“放任不管”所造成的历史遗留问题，很多必要的基建设施尚未齐全，要释放相关发展潜力，还有待特区政府解决交通、排污、保育、厌恶性设施等挑战。这些规划挑战需要较长时间，方有可能达成共识及获得解决，因此相比其他问题显得更为突出。

正如我们早前发布的《十年房屋落成量预测2023》报告指出，虽然未来5年房屋供应前景有所改善，但我们绝不能因此掉以轻心。

北部都会区在未来10年，将成为房屋供应的基石，但距离其实现，还需要跨越不少存在已久的障碍，目前北部都会区尚处于前期研究及规划阶段，正是正面解决这些重大规划问题的最佳时机，令香港可以逐步迈向更宜居城市的愿景。