撰文：洪家棋  香港迷你仓总会创会会长及苹果迷你仓集团有限公司董事

劏房，可以说是我对香港第一印象，三十多年前与家人来港定居，我们一家几口就正正落脚于北角一个面积不够五十方尺的劏房。当时环境比现在的劏房有过之而无不及，一家人被困在笼子中生活，挤拥得使我与马桶同睡。

回看今天，香港仍有约二十一万人活在劏房中，作为过来人的我看见土地供应专责小组在公众谘询中，提出“细”、“贵”、“挤”的问题，也是百般滋味在心头。换顶帽子思考，作为迷你仓业界代表，业界又何尝不是面对“细”、“贵”、“挤”的问题呢？要解决今天严峻的土地问题，增加土地供应刻不容缓，我认为政府可从放宽工厦改建的政策及填海造地两方面着手。

当纳米楼遇上迷你仓

根据屋宇署资料，一七年首十一个月，获准动工的住宅单位平均面积是三百二十六方尺，是近十七年以来的新低，比一○年高峰时期的五百九十六方尺，大幅减少四成五。当中，有二十二个单位不足一百尺，数字反映纳米楼将会继续大行其道。众所周知，不少香港人爱购物，也爱收藏奇珍异宝或者是限量模型卡通。为了在纳米楼争取更多活动空间，人们也不得不将他们的宝物收藏于迷你仓中，同时也令本港迷你仓数目由一六年的七百多个，大幅增加至九百多个，升幅近三成。

然而，政府在一六年实施新的法例规管后，迷你仓业界也同样正面对“细”、“贵”、“挤”的问题。新规管要求迷你仓内的通道需达至二点四米阔，亦设立高度限制，令可租出的面积大幅减少三分一。不少仓的面积也由过往的二十方尺至三十方尺，大幅缩小至六方尺至十二方尺。此外，每个场地业界需投资逾二百万元及花约一年时间改建迷你仓，以满足新的法例要求。因应成本上升及新指引实施后，租仓费用也需作出相应调整。在我们愈住愈细的时候，迷你仓应当可以扮演储物的补充角色；但当迷你仓因满足新指引要求下，变得更迷你；市民需求又因纳米楼激增，业界便急需足够用地应付社会环境的变迁。归根究柢，香港现时最需要的是通过不同方法增加土地供应，才能有效纾缓各种城市发展的问题。

为工厦改建住宅拆墙松绑

因应公司业务，我经常游走在大大小小的工厦，也不难发现工厦内其实存在不少非工业用途，如商业办公室、近年兴起的共享办公室、乐队和文化艺术人的工作室，甚至是工厦劏房。据香港社区组织协会一六年的调查，全港约有一万二千人，居住于工厦劏房。由此观之，土地不足的问题使商业及居住需求开始蚕食工业用地，间接减低工厦空置率，填补九十年代香港工业北移留下的空缺。差饷物业估价署的统计数字亦证明此现象，一六年底分层工厦的空置率约百分之五点八，已比○二年高峰时期一成一的空置率减少近一半。既然社会对更改工业用地出现殷切的需求，政府可考虑进一步放宽用途及改建工厦的政策，特别是为工厦改建为住宅拆墙松绑。

现时要将工厦改建为住宅用途需要过三关，分别在更改图则中满足建筑物条例的通风（即是每个单位要有窗口）及防火要求；向地政总署补地价；在城规会申请改建土地用途。我认为政府应就此拆墙松绑，选择一些环境合适的工厦作先导计画，放宽该工厦的用途限制，在符合消防安全、衞生及通风等要求下，容许工厦改作过渡房屋，并将其以象征式地价租予非牟利机构营运，坊间的“光房计画”就是值得参考的例子。同时，政府也可以多做将工厦改建为住宅的项目，如把柴湾工厂大厦改建为公屋华厦邨，已经提供一百八十七个住宅单位。

填海造地 无可避免

改建工厦为住宅虽可在短期内解决房屋问题，但为促进香港的可持续发展，解决“细”、“贵”、“挤”的问题，满足商业、工业同创意产业的发展需求，政府也需持续造地。在众多方法中，我认为填海造地是不二之选。香港总面积约有一千一百平方公里，但实际已发展地区的面积只有二成五，人口密度高达约二万八千五百人每平方公里。若果我们继续在已发展区中通过不同的方法如发展棕地或改划土地用途，如此可挤出更多土地供应，但整体挤逼的环境却没有改善，只会增加人口密度。如果当年政府在面对房屋问题时，没有及时填海发展新市镇，香港就不会有今天的成就。

在创新科技及其产业主导经济发展的年代，我们要追赶世界潮流，需要的不止是人才，更需要为年轻人发挥创意，稠密的工作间或住所，只会令人神经紧张，何来创意空间？与此同时，我们期望政府解决劏房问题，还希望下一代未来居住的不是纳米楼，而是宽敞舒适的房屋。要达到以上目标，我们需沿用一直以来依靠填海作为新发展区的土地，尤其落实东大屿填海，为香港提供大片土地，为未来发展工商及住宅用地。

最近，土地供应专责小组推出关于劏房户的短片再次触动到我的情绪，希望社会在五个月的“土地大辩论”中达成共识，早日增加土地供应，解决香港逼在眉睫的房屋问题，让劏房不再成为外来人的第一印象。