撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺, 研究员 许雅婷

近日《2021年施政报告》公众谘询展开，回顾历届政府的施政报告，重中之重无疑是要解决本港土地房屋问题。政府需要加大力度、多管齐下觅地建屋，但在满足市民住屋需要的同时，亦应要建构宜居都会。除了明日大屿的填海工程外，我们还有甚么方法可以满足庞大的长远土地需求？

香港多年来受困于土地和房屋短缺，公屋轮候时间节节攀升，年轻人上车难，毋庸赘言。目前政府已推行及规划的土地供应措施，可以提供约5,000公顷用地，当中约一半供应来自包括明日大屿在内的多个填海计划。

然而，香港若想成为宜居都会，使每个市民能享有体面的居住面积，长远仍需要额外4,000公顷的土地。

提升规划视野 释放新界潜力

虽然香港人烟稠密，但只有约20%土地是规划完善的城市化地区，远逊深圳的47%和新加坡的73%。自东涌新市镇于90年代落成后，本港的新市镇发展就停滞超过30年，酿成今日土地匮乏的恶果。同时，由于房屋问题日益严峻，社会往往无意地聚焦于房屋供应而忽略其他用途，集中讨论零碎的造地措施，例如发展单一地块。

城市规划不仅仅是兴建更多住宅，亦关乎香港的未来发展，需要社会以“全局思维”看待土地房屋政策。放眼全港，新界占香港9成面积，理应可作完善发展，可是本港的城市规划却无形中采纳了“中环视角”，只将新界视为核心外围。

不过，只要我们提升至“区域视野”，便会发现新界得天独厚的优势--新界地理位置比邻深圳，受益于港深跨境交流，将是增强本港竞争力的腹地纽带。香港能一方面连接世界市场，另一方面深化与国内的合作，促进国内国际双循环，巩固国际枢纽的重要地位。

9大潜在发展区 逾3000公顷地

目前政府在新界的发展以个别分散的新发展区为主，包括洪水桥、古洞北／粉岭北、元朗南等，但团结香港基金认为，通过整合包含棕地与休耕农地在内的零碎土地，可以拓展都市网络，在新界形成庞大的发展带。

基金早前发布新一份报告，倡议大规模发展新界，并提出9个潜在发展区作进一步研究，有望提供超过3,000公顷的可发展用地，规模媲美由港岛北与九龙组成的核心市区，并参照港深两地的优势及未来规划，提出3大发展主题（见图）。

文化及科技走廊位处新界北面，建基于已规划的新田／落马洲发展枢纽、古洞北／粉岭北新发展区和新界北，将发展范围延伸至北环线走廊、古洞北扩展区、古洞南和粉岭南，以及新界北东部。区内有多个创新科技枢纽，包括河套区创科园、古洞的贸易及科技园、新田的企业及科技园等。走廊可以提供扩展空间，以吸引世界各地的企业及学术机构进驻，促成不同背景的人士交流，可培育蓬勃的创科生态圈。

文化及科技走廊 创新经济机遇

新界北拥有丰饶的历史和文化资源，如龙跃头、中英街及松柏塱等，而政府亦打算在粉岭兴建新界东文化中心。走廊可以提供更多表演场地，并设立创意科技工作室，鼓励艺术实验和跨界交流，形成一个富有活力的文化社区，彰显香港独有的魅力和历史。同时，配合积极的保育政策，大规模规划可以整顿棕地扩散、湿地欠保育的情况，以营造宜居的环境。

现代物流商业圈 强化未来CBD

现代物流与商业圈涵盖政府规划的洪水桥和元朗南发展项目，再延伸至洪水桥北扩展区与元朗东南。洪水桥获定位为区域经济及文娱枢纽，将成新界的核心商业区（CBD），而商业圈的规划可以扩大洪水桥的经济活动范围。

团结香港基金早前曾建议，在附近发展4个物流枢纽，以巩固本港产业优势。因应深圳前海现代服务业的急速发展，基金认为洪水桥应增设一条新的跨境铁路接驳深圳，促进两地交流，进一步提升洪水桥的区域定位。

乐活与休憩空间 拓建近郊市镇

乐活与休憩空间横跨政府的锦田南公营房屋发展，以及团结香港基金建议的锦田北、锦田南扩展区和林村共3个潜在发展区。除了是近郊市镇的扩展空间，该区靠近林村郊野公园、大帽山郊野公园和大刀屻，可以营造亲近大自然的优质生活环境。区内亦有历史悠久的古迹，通过合适的保育政策，可鼓励文物旅游的发展，让香港的历史瑰宝得以继续保留。

造地并非一蹴即就，新界大型发展项目往往受制于基建不足、持份者不满，以及政策失衡“3座大山”，令发展进度旷日持久。诚然，若只为加快个别房屋项目，未必值得社会耗费精力去解决土地发展中的种种问题；然而，当新界的规划可以主导本港整体的未来发展，赋予社会继续繁荣富强的契机，就值得我们为实现这个具前瞻性的愿景而全力以赴，理顺土地开发的过程。